Artikel 10 van de woninghuurwet laat aan partijen de keuze met betrekking tot de huurwaarborg. De keuze voor een andere zekerheid is bijgevolg toegelaten. Het afsluiten van een huurovereenkomst en het aanbieden van een waarborg onder de vorm van een verzekeringsbon is geen gezamenlijk aanbod in de zin van artikel I.8, 21° WER.
Vredegerecht Sint-Truiden, 28 juni 2016, A.R. 15A658.
Tussen de partijen betrokken in een geschil werd in juni 2014 een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een termijn van negen jaar met een huurprijs van 650,00 EUR per maand.
Deze huurovereenkomst kwam tot stand door de bemiddeling van een vastgoedkantoor en voorzag in een huurwaarborg gelijk aan drie maanden huur onder de vorm van een verzekeringsbon bij Korfina Kortrijk.
Nog voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst ondertekent de huurder het verzekeringsvoorstel en maakt hij dit over aan de verzekeraar. Twee maanden na aanvang van de huurovereenkomst stort de huurder het bedrag van 19.950,00 EUR, hetzij drie maanden huur, aan de verzekeraar die dit belegt in een kapitalisatiebon.
Amper twee maanden later ontvangt de verhuurder een schrijven van de vzw Huurderssyndicaat die namens de huurder stelt dat de verzekeringsbon bij Korfina een inbreuk is op de wet op de marktpraktijken en
consumentenbescherming vermits het een koppelverkoop van een financieel product betreft. De vzw Huurderssyndicaat vraagt bijgevolg om de huurwaarborg terug te brengen tot twee maanden huur en om een bedrag van 650,00 EUR terug te storten.
De verhuurder wenst niet in te gaan op dit verzoek zodat de huurder het geschil ter beslechting voorlegt aan de vrederechter.
Hangende de procedure voor de vrederechter is de huurder niet alleen van oordeel dat de verzekeringsbon een verboden gezamenlijk aanbod uitmaakt, maar ook dat dergelijke waarborg in strijd is met de dwingende bepalingen van artikel 10 van de Woninghuurwet krachtens dewelke de huurwaarborg wettelijk bepaald is op een bedrag gelijk aan twee maanden huur. De huurwaarborg gelijk aan drie maanden huur is volgens de huurder in strijd met het in artikel 23, 3° van de Grondwet verankerde recht op wonen waarvan artikel 10 een aanvullende garantie is.
Nu hij bovendien als huurder geen vrije keuze had om de huurwaarborg te beleggen, is er sprake van een verboden gezamenlijk aanbod en van misleiding.
Met betrekking tot dit laatste stelt de vrederechter aan de hand van de feiten dat zulks niet aanvaard kan worden. De huurovereenkomst waarin een verzekeringsbon als wijze van het stellen van de huurwaarborg werd voorzien, werd door de huurder zonder enig voorbehoud ondertekend. Hetzelfde geldt voor de ondertekening van het verzekeringsvoorstel van de verzekeringsbon als huurwaarborg. Tot slot heeft de huurder, evenzeer zonder enig voorbehoud, de verzekeringsbon ruim twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst betaald en levert hij niet het bewijs dat hij een andere wijze van huurwaarborg had gevraagd of daarover wenste te onderhandelen. Er kan, aldus de vrederechter, geen sprake zijn van enige misleiding in hoofde van de huurder. Er is dan ook geen sprake van enige misleidende handelspraktijk of misleidende commissie in de zin van artikel VI.97 WER en VI.99 WER.
Evenmin kan er sprake zijn van een inbreuk op de dwingende regeling voorzien in artikel 10 van de Woninghuurwet.
Krachtens deze bepaling behouden partijen immers de keuze tussen de huurwaarborg volgens de modaliteiten van het tweede lid van artikel 10 § 1 en het nemen van een zekerheid zoals voorzien in artikel 1752 BW. Indien partijen beslissen om een huurwaarborg te stellen volgens de modaliteiten van artikel 10, § 1, 2° van de Woninghuurwet hebben zij de keuze tussen een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een bankinstelling t.b.v. twee maanden huur, of een bankwaarborg t.b.v. drie maanden huur, die het de huurder mogelijk maakt deze progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg t.b.v. drie maanden huur ingevolge een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Partijen kunnen evenwel opteren om een huurwaarborg te stellen door middel van een zekerheid zoals voorzien in artikel 1752 BW. Het stellen van een huurwaarborg onder de vorm van een verzekeringsbon kan beschouwd worden als een geoorloofde toepassing van artikel 1752 BW vermits deze voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. Er is bijgevolg niet alleen geen schending van artikel 10 van de Woninghuurwet, doch evenmin wordt door een dergelijke conventionele regeling het grondwettelijk verankerde recht op wonen in het gedrang gebracht.
Tot slot stelt de huurder dat hij geen keuze heeft gehad met betrekking tot de modaliteiten van de te stellen huurwaarborg zodat er sprake zou zijn van een verboden gezamenlijk aanbod in de zin van artikel VI.81, § 1 WER.
Onder gezamenlijk aanbod wordt krachtens artikel I.8, 21° W.E.R. verstaan het aanbod waarbij de al dan niet kosteloze verkrijging van goederen of diensten gebonden is aan de verkrijging van andere goederen of diensten. Krachtens artikel VI.80 is het gezamenlijk aanbod aan een consument toegelaten voor zover het geen oneerlijke handelspraktijk is. Op deze principiële geoorloofdheid bestaat evenwel een belangrijke uitzondering, in die zin dat krachtens artikel VI.81 elk gezamenlijk aanbod aan de consument waarvan minstens één bestanddeel een financiële dienst is en dat wordt verricht door een onderneming, verboden is. Vermits de aangeboden verzekeringsbon krachtens artikel I.8, 18° W.E.R. een financiële dienst is, meende de huurder zich op deze verbodsbepaling te kunnen beroepen.
De vrederechter oordeelde evenwel dat er in casu geen sprake was van een gezamenlijk aanbod in de zin van artikel I.8, 21° WER. Een gezamenlijk aanbod veronderstelt immers het aanbod van ten minste twee goederen, of van minstens een goed en een dienst, of van tenminste twee diensten verricht door een onderneming. De verhuurder was evenwel een particulier die niet handelde in het kader van een professionele activiteit of in uitvoering van een statutair doel. Het afsluiten van een huurovereenkomst kon in die omstandigheden dan ook niet beschouwd worden als een dienst in de zin van artikel I.1, 6° W.E.R. en evenmin als een goed vermits dit laatste krachtens artikel I.1, 5° W.E.R. enkel de lichamelijke roerende zaken beoogt.
Er werd geen inbreuk weerhouden op artikel 10 van de Woninghuurwet en op enige bepaling van de wet marktpraktijken en consumentenbescherming, zodat de vordering van de huurder volledig werd afgewezen als ongegrond.
In de kijker – 14/03/2017
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen