warning icon
YOUR BROWSER IS OUT OF DATE!

This website uses the latest web technologies so it requires an up-to-date, fast browser!
Please try Firefox or Chrome!

CATEGORY ARCHIVES


PUBLICATIE

Een huurder betaalt de huurwaarborg in handen van een vastgoedmakelaar, die deze verduistert. Na het faillissement van de vastgoedmakelaar heeft de huurder een vordering op de verhuurder als lasthebber.

Cass. (3e k.) AR C.17.0479.N, 26 februari 2018 (Q.B., S.B. / N.V., M.G.), Juristenkrant 2018 (weergave VERMEIR, D., MEYS, S.), afl. 368, 1 en 3; http://www.cass.be (23 maart 2018).

  1. DE FEITEN

Huurders sluiten een woninghuurovereenkomst af door bemiddeling van een vastgoedmakelaar die bij de contractsluiting optreedt als vertegenwoordiger van de verhuurders. De huurovereenkomst bepaalt uitdrukkelijk dat de huurders de huurwaarborg dienen over te maken aan de vastgoedmakelaar die de gelden op een geblokkeerde rekening op naam en voor rekening van de huurders moet plaatsen. De huurders overhandigen, zoals overeengekomen, de huurwaarborg aan de makelaar met het oog op de storting ervan op een geblokkeerde rekening. De makelaar plaatst de huurwaarborg evenwel niet op een geblokkeerde rekening, doch verduistert ze. Uiteindelijk wordt de makelaar failliet verklaard en vorderen de huurders bij einde van de huurovereenkomst de terugbetaling van de huurwaarborg van de verhuurders.

  1. DE BESLISSINGEN

2.1. De vrederechter

De vrederechter zetelend in laatste aanleg oordeelt dat de makelaar was opgetreden als lasthebber van de huurder, vermits een lasthebber rechtshandelingen stelt in naam en voor rekening van de lastgever. Het plaatsen van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening is geen verplichting van de verhuurder, maar wel van de huurder. In de mate dat de huurovereenkomst bepaalt dat de huurwaarborg door de huurder aan de makelaar overgemaakt moet worden, zodat deze laatste de waarborg kan plaatsen op een geblokkeerde rekening op naam en voor rekening van de huurders is, aldus de vrederechter, de gefailleerde makelaar de lasthebber en is de huurder de lastgever. Het betreft hier immers een rechtshandeling, namelijk het openen van een geblokkeerde rekening en storten van geld op deze rekening, die de makelaar in naam en voor rekening van de huurder verricht.
De vrederechter oordeelt op grond hiervan dat de fout van de lasthebber (makelaar) geacht begaan te zijn door de lastgever zelf (huurder) zodat de huurders de verhuurder niet kunnen aanspreken voor een fout begaan door een eigen lasthebber.

2.2. Het Hof van Cassatie

De huurders kunnen zich niet verzoenen met deze uitspraak en tekenen cassatieberoep aan. Het Hof van Cassatie herhaalt het principe dat krachtens
artikel 10, § 2 van de huidige Woninghuurwet de verhuurder die in het bezit is van de huurwaarborg, deze moet plaatsen op een geïndividualiseerde rekening. Indien de verhuurder nalaat om zulks te doen, is hij gehouden tot betaling van een intrest gelijk aan de wettelijke intrest vanaf de ontvangst van de huurwaarborg.
Het Hof van Cassatie bevestigt verder dat partijen kunnen overeenkomen dat de huurder de huurwaarborg zal overhandigen aan een lasthebber, die de gelden dan moet storten op een geblokkeerde rekening. Indien een dergelijke betaling geschiedt aan de lasthebber van de verhuurder is deze betaling bevrijdend en draagt de lastgever (verhuurder) het risico van de latere insolvabiliteit van de lasthebber.

Het Hof van Cassatie oordeelt dat op grond van de conventionele regeling gesloten tussen partijen, de makelaar te beschouwen is als lasthebber van de verhuurder. De verhuurder kan bijgevolg in zijn hoedanigheid van lasthebber aangesproken worden in terugbetaling van de huurwaarborg. Het vonnis van de vrederechter werd bijgevolg vernietigd.

  1. SLOTOPMERKING

In plaats van een procedure op te starten voor de vrederechter had de huurder eveneens een beroep kunnen doen op de verplichte borgstelling in hoofde van de vastgoedmakelaar. Krachtens artikel 32 van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (1) is de vastgoedmakelaar verplicht de gelden en waarden die hij bewaart of beheert in het kader van de uitoefening van zijn opdracht van bemiddelaar of van beheerder van goederen te laten waarborgen. De deontologische richtlijn van 14 september 2006 betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling voorziet onder artikel 5, 3° dat de verzekerde bedragen voor de borgstelling 250.000,00 EUR per schadegeval en per verzekerde periode bedraagt. Dit is uiteraard ruim voldoende voor de recuperatie van de huurwaarborg gelijk aan twee maanden huur.

Vermeldenswaardig is ook dat het toekomstig Vlaamse Woninghuurdecreet in een nieuwe sanctie voorziet wanneer de verhuurder nalaat om de door hem ontvangen huurwaarborg te storten op een geïndividualiseerde rekening. De huurder zal dan niet alleen aanspraak kunnen maken op intresten, doch zal eveneens het bedrag van de huurwaarborg (in het toekomstige recht drie maanden huur), vermeerderd met de gekapitaliseerde intresten, mogen aanwenden als betaling van de huurprijs. De huurder moet in dat geval zelf hetzelfde bedrag plaatsen op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening.

Voetnoot:

(1)
Reglement van 27 september 2006 van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BS 18 oktober 2006).

 

In de kijker – 05/06/2018

Auteur: 

Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen


Bij het sluiten van een exclusieve bemiddelingsovereenkomst is een vastgoedmakelaar niet alleen gehouden tot een informatie- en raadgevingsplicht ten aanzien van de opdrachtgever, doch ook ten aanzien van de kandidaat-koper. Indien de vastgoedmakelaar hierin tekortschiet en hierdoor de verkoopovereenkomst niet wordt uitgevoerd, is hij niet gerechtigd op een commissieloon.

Gent 11 maart 2015, NJW 2016, afl. 348, 684-687, noot LAGAERT, R.

De feiten

Bij het sluiten van een exclusieve bemiddelingsovereenkomst wordt door de opdrachtgevers een informatieve vragenlijst ingevuld waarin onder meer werd gevraagd naar de onbewoonbaarverklaring van de woning of de toestand van bijzondere belastingen. Deze vragen worden door de opdrachtgevers negatief beantwoord. Ruim drie jaar na het sluiten van de bemiddelingsopdracht slaagt de vastgoedmakelaar erin om een kandidaat-koper te vinden. Bij het opmaken van de authentieke akte deelt de instrumenterende notaris aan de kopers mee dat ingevolge een ongeschiktheidsverklaring er een leegstandbelasting verschuldigd was. Geconfronteerd met dit nieuwe gegeven beslissen de kopers om af te zien van de aankoop en eisen zij het betaalde voorschot terug. Zij voelen zich misleid met betrekking tot een substantieel element van het door hen aangekochte onroerend goed. Tussen de verkopers en de kopers wordt een minnelijke regeling getroffen waarbij de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne ontbonden wordt. De betrokken vastgoedmakelaar had evenwel reeds betaling verkregen van zijn commissieloon. De opdrachtgevers menen evenwel dat de vastgoedmakelaar niet gerechtigd is op een commissieloon vermits hij tekort was geschoten in zijn onderzoeks- en informatieplicht. Zij vorderen dan ook van de vastgoedmakelaar de terugbetaling van het commissieloon. De rechtbank van eerste aanleg verklaart de vordering van de opdrachtgevers gegrond en de vastgoedmakelaar wordt bijgevolg veroordeeld tot terugbetaling van het door hem ontvangen commissieloon. De vastgoedmakelaar tekent tegen deze beslissing hoger beroep aan.

Uitspraak van het Hof

Het Hof van Beroep bevestigt de algemene principes met betrekking tot de mededelingsplicht van de opdrachtgever tegenover de makelaar, enerzijds, en de onderzoeksplicht van de vastgoedmakelaar, anderzijds. De opdrachtgever heeft tegenover de makelaar een mededelingsplicht betreffende zowel de feitelijke als de juridische gebreken van het te verkopen pand. In casu stond vast dat de opdrachtgever de makelaar bij het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht niet had ingelicht omtrent de ongeschiktheidsverklaring en de daaraan verbonden leegstandsbelasting. Evenmin was aangetoond dat de vastgoedmakelaar hiervan, ten tijde van de ondertekening van de bemiddelingsopdracht, op de hoogte was. Hiertegenover staat dat de makelaar binnen redelijke grenzen een onderzoeksplicht heeft in verband met de gegevens en mededelingen waarmee de opdrachtgever al dan niet naar voren komt. Dit houdt in, aldus het Hof van Beroep, dat de makelaar voorzichtigheidshalve en binnen redelijke grenzen het onderzoek van de door de opdrachtgever verstrekte gegevens en voorstellingen een tweede maal overdoet. Dit onderzoek dient, gezien zijn professionaliteit, grondiger te gebeuren en dit zowel m.b.t. de feitelijke als de juridische gegevens. Deze onderzoeksplicht is immers noodzakelijk om de kandidaat-kopers correct en volledig te kunnen informeren. Zulks impliceert dat de makelaar bijgevolg, los van zijn informatie- en raadgevingsplicht ten aanzien van de opdrachtgever, ook een informatieverplichting heeft ten aanzien van de kandidaat-kopers. Hij moet deze laatsten informeren over alle elementen van het onroerend goed, die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren. Deze informatieverplichting ten aanzien van de kandidaat-koper maakt eveneens deel uit van de opdracht en derhalve van de contractuele verplichtingen ten aanzien van de opdrachtgever. De taak van een vastgoedmakelaar beperkt zich bijgevolg niet enkel tot het vinden van een kandidaat-koper, doch breidt zich uit tot het correct inlichten van een kandidaat-koper na daartoe het nodige onderzoek uitgevoerd te hebben. Het Hof van Beroep oordeelt dat de vastgoedmakelaar tekort was geschoten aan zijn onderzoeksplicht, enerzijds, en de daaraan gekoppelde informatieverplichting ten aanzien van de kandidaat-kopers, anderzijds. De vastgoedmakelaar mocht zich niet steunen op de informatie, of het gebrek hieraan, uitgaande van zijn informatiegevers. Dit was, aldus het Hof, des te meer het geval waar de vastgoedmakelaar het onroerend goed reeds bijna 2,5 jaar in portefeuille had op het tijdstip dat de onderhandse verkoopovereenkomst werd gesloten. Het Hof verwijt de makelaar dat hij niet alleen op het ogenblik van het sluiten van de makelaarsovereenkomst, maar ook gedurende de lange periode van 2,5 jaar tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst door de kandidaat-kopers, zich niet eenmaal geïnformeerd heeft nopens de gegevens van het pand bij de bevoegde overheidsdiensten. Op basis hiervan besluit het Hof dat de vastgoedmakelaar de opdracht tot het vinden van een koper niet heeft uitgevoerd aangezien, indien de makelaar zijn opdracht naar behoren had uitgevoerd, de verkoopovereenkomst niet zou zijn gesloten met de kandidaat-kopers. De makelaar kan bijgevolg geen aanspraak maken op een commissieloon die overigens gesteund wordt op het sluiten van een inmiddels “minnelijke ontbonden” verkoopovereenkomst. De vraag of de opdrachtgevers al dan niet tekort zijn geschoten in hun mededelingsplicht is hierbij niet meer relevant, aangezien het vaststaat dat de vastgoedmakelaar tekort is geschoten aan zijn informatieplicht ten aanzien van de kandidaat-koper.

Besluit

Voormeld arrest is een bijzonder strenge toepassing van de onderzoeksplicht van de makelaar met betrekking tot de informatie die hij verkregen heeft van zijn opdrachtgever enerzijds en de informatieplicht van de makelaar ten aanzien van derden, waaronder de kandidaat-kopers anderzijds. Het Hof is in voormeld arrest van oordeel dat de vastgoedmakelaar niet alleen de verkregen informatie bij het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht moet controleren, doch dat hij eveneens nog steeds tot verder onderzoek van deze informatie gehouden is tijdens de duurtijd van de bemiddelingsopdracht. Dit is een zeer strenge opvatting en toepassing van de onderzoeksplicht zoals deze omschreven wordt in artikel 12 van het Reglement van Plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (1). Deze bepaling uit de Plichtenleer voorziet dat de vastgoedmakelaar aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen vraagt die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van zijn opdracht. Bovendien zal, indien nodig, en binnen de grenzen van zijn mogelijkheden, de vastgoedmakelaar tot de passende verificaties overgaan zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. In voormeld arrest stelt het Hof dat deze passende verificaties niet alleen bij de ondertekening van de bemiddelingsopdracht dienen plaats te vinden, doch eveneens gedurende de ganse duurtijd van de bemiddelingsopdracht. Deze onderzoeksplicht prevaleert bijgevolg op de informatieplicht- en mededelingsplicht waaraan de opdrachtgever bij de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht gehouden is. Het Hof verwijt de vastgoedmakelaar geen correcte informatie gegeven te hebben aan de kandidaat-kopers met betrekking tot een essentieel kenmerk van het te koop gestelde onroerend goed, met name het feit dat de woning ongeschikt werd verklaard en onderworpen was aan een leegstandsbelasting. De Plichtenleer voorziet in artikel 53 met betrekking tot de informatieverstrekking over de goederen dat de vastgoedmakelaar in zijn reclame en advertenties geen personen mag misleiden met betrekking tot de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van de goederen die hij aanbiedt. Het Hof had mogelijks eveneens een inbreuk op deze bepaling uit de Plichtenleer lastens de makelaar kunnen weerhouden. Voetnoot: (1) Koninklijk besluit van 27 september 2006 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (B.S. 18 oktober 2006).

Didier Dhaenens

© 2017 Wolters Kluwer – www.ImmoSpector.be Datum : 6/03/2018

 


 De federale wetgever heeft bij wet d.d. 31 mei 2017 (B.S. 9 juni 2017) een verzekeringsplicht van de 10-jarige burgerlijke aansprakelijkheid voorzien voor aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector.

 Tot op heden waren enkel veiligheidscoördinatoren en architecten verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan.

 Dit zorgde voor discriminatie vermits tot voor de wet van 21 mei 2017 aannemers niet verplicht waren om hun aansprakelijkheid te verzekeren.

 De wetgever is tegemoet aangekomen aan deze discriminatie, zij het wel dat de verplichte verzekering een relatief beperkte draagwijdte heeft.

 De verzekeringsplicht geldt ten aanzien van aannemers, architecten en  andere dienstverleners in de bouwsector andere dan bouwpromotoren die in volledige onafhankelijkheid immateriële prestaties verrichten voor rekening van een derde en hierbij rechtstreeks of onrechtstreeks een vergoeding ontvangen.  Een voorbeeld van deze laatste categorie zou een studiebureau kunnen zijn.

 Het toepassingsgebied van de nieuwe wet is zoals gezegd eerder beperkt. De verzekeringsverplichting geldt immers enkel maar voor woningen, d.w.z. gebouwen hoofdzakelijk bestemd voor bewoning door een gezin of een alleenstaande.  Industriële gebouwen, kantoren, overheidsgebouwen en handelspanden vallen bijgevolg buiten het toepassingsgebied van deze wet. 

De verplichte verzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 1792 en 2270 B.W. , doch is beperkt tot de soliditeit , stabiliteit ….. Inbreuken begaan door de aannemer, de andere dienstverlener in de bouwsector of de architect op de bepalingen van deze wet worden gesanctioneerd met een strafrechtelijke geldboete van € 26,00 tot € 10.000,00 (vermenigvuldigen met 8).

 Andere aansprakelijkheden in hoofde van de aannemer, zoals deze voor lichte verborgen gebreken die bijgevolg de stabiliteit en de stevigheid van het gebouw niet in gedrang brengen, vallen bijgevolg buiten het toepassingsgebied van de verplichte aansprakelijkheidsverzekering.

 Worden eveneens uitgesloten:

 1°        De schade ingevolge radioactiviteit;

2°        De schade voortvloeiend uit lichamelijke letsels ingevolge blootstelling aan wettelijk verboden producten;

3°        De schade van esthetische aard;

4°        De zuivere immateriële schade;

5°        De zichtbare schade of schade die door de verzekerde is gekend op het moment van de voorlopige oplevering of die rechtstreeks volgt uit fouten, gebreken of wanprestaties door hem gekend op het moment van voormelde oplevering;

6°        De schade ingevolge niet-accidentele pollutie;

7°        De meerkosten voortvloeiende uit de wijzigingen en/of verbeteringen aan de woning na schadegeval;

8°        De materiële en immateriële schade lager dan € 2.500,00 (indexeerbaar aan de ABEX-index).

 Uiteraard zijn de uitsluitingen zoals bepaald in de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen eveneens van toepassing.

 De dekking van de aansprakelijkheid in de verzekeringsovereenkomst mag niet lager zijn dan € 500.000,00 in geval de waarde van de wederopbouw van het gebouw bestemd voor bewoning € 500.000,00 overstijgt. Indien de waarde van de wederopbouw van de woning van het gebouw bestemd voor bewoning minder bedraagt dan € 500.000,00 mag de dekking niet lager zijn dan de waarde van de wederopbouw.

 Deze verplichte aansprakelijkheidspolis kan onderschreven worden ofwel onder de vorm van een jaarpolis, ofwel onder de vorm van een polis per project. Deze verzekeringen kunnen deel uitmaken van een globale verzekering onderschreven voor rekening van alle verzekeringsplichtigen die op een bepaalde werf moeten optreden.  In geval van globale verzekering zijn alle betrokkenen die gedekt worden door deze globale verzekering vrijgesteld van een individuele verzekering voor het project.

 Vermits het gaat om een verplichte verzekering heeft de wetgever eveneens in controle voorzien. Alvorens enig onroerend werk aan te vatten, dienen de aannemers en de andere dienstverleners in de bouwsector een verzekeringsattest te overhandigen aan de bouwheer, de architect en aan de RSZ.  Wanneer het onroerend werk gefinancierd wordt d.m.v. een kredietovereenkomst dient de kredietgever na te gaan of de architecten, de aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector op de betrokken werf voldaan hebben aan hun verzekeringsplicht.  Zulks impliceert dat de bouwheer de verzekeringsattesten dient te overhandigen aan de kredietgever. 

 Bovendien zijn de politieambtenaren van de lokale en federale politie bevoegd om toezicht te houden op de toepassing van de wet en bijgevolg gerechtigd om het verzekeringsattest op te vragen.

 Inbreuken begaan door de aannemer, de andere dienstverlener in de bouwsector of de architect op de bepalingen van deze wet worden gesanctioneerd met een strafrechtelijke geldboete van € 26,00 tot € 10.000,00 (vermenigvuldigen met 8).

 Tot slot voorziet de wet dat in geval van overdracht van de zakelijke rechten voor afloop van de periode van dekking van de 10-jarige burgerlijke aansprakelijkheid de instrumenterende notaris zich ervan vergewist dat de titularis van het zakelijk recht het verzekeringsattest overhandigt aan de verkrijger.

 Deze nieuwe wet treedt in werking op 1 juli 2018.

 Als besluit mag gesteld worden dat de verplichte verzekering op zich goed bedoeld is maar dat het voorwerp van de verplichte verzekering te beperkt is om consumenten tegen (ver)bouwperikelen op een afdoende en volledige wijze te beschermen.

  

Didier DHAENENS

Advocaat-vennoot bij

DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN

te Antwerpen

 


Overeenkomstig artikel 1742 van het B.W. wordt een huurovereenkomst niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Zulks impliceert dat bij overlijden van de verhuurder de wettelijke erfgenaam, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de overleden verhuurder en zijn langstlevende echtgenoot die het vruchtgebruik heeft, de hoedanigheid van de verhuurder krijgt.

Cass. 16 februari 2017, TBBR 217/8, p. 460 met noot van M. Higny.

  1. Feiten

Een echtpaar gaf in 1990 een onroerend goed in huur. Tijdens de huurovereenkomst overlijdt de man en laat hij twee erfgenamen na, zijn echtgenote en een zoon. Erfrechtelijk wordt de zoon naakte eigenaar van de helft van het gebouw terwijl de langstlevende echtgenote vruchtgebruikster wordt en tevens de volle eigendom verwerft over de andere helft. De huurder komt evenwel tekort aan zijn onderhoudsverplichtingen zonder dat de erfgenamen tegenover hem enige actie ondernemen. Ten gevolge hiervan wordt het aanpalend gebouw aangetast door huiszwam. De eigenaar van dit aanpalend pand stelt een vordering in tegen de erfgenamen en dit op grond van de artikelen 544, 1382 en 1386 B.W. De vordering van de naburen wordt gegrond verklaard. De zoon die naakte eigenaar is, tekent cassatieberoep aan tegen deze beslissing.

 

  1. Uitspraak van het Hof

De zoon van de overleden verhuurder stelt dat hij in zijn hoedanigheid van naakte eigenaar niet het genot had van het onroerend goed en er evenmin de bewaarder van was. Bovendien werd, aldus voormelde erfgenaam, de huurovereenkomst destijds afgesloten door zijn ouders zodat hij een derde is in deze huurovereenkomst. Tot slot stelt hij dat hij niet gehouden kan zijn tot uitvoering van grote herstellingswerken wanneer deze herstellingswerken het gevolg zijn van een gebrekkig onderhoud in hoofde van de vruchtgebruiker of in hoofde van een derde, met name de huurder. Het Hof van Cassatie volgt deze stelling evenwel niet en herhaalt het principe voorzien in artikel 1742 B.W.: De huurovereenkomst wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. In de regel is een huurovereenkomst bijgevolg niet intuitu personae gesloten. Zulks heeft tot gevolg dat de erfgenamen, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de verhuurder niet als derden m.b.t. de huurovereenkomst kunnen beschouwd worden, doch wel de hoedanigheid verwerven van verhuurder. Het Hof van Cassatie bevestigt verder in het tussengekomen arrest dat bij opsplitsing in naakte eigendom en vruchtgebruik n.a.v. het overlijden van een verhuurder, de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar de hoedanigheid van verhuurder verwerven ook al heeft de naakte eigenaar niet het genot van het verhuurde goed en is hij evenmin de bewaarder van dit goed.

 

  1. De toekomstige regeling in het Vlaams Huurdecreet

De wettelijke regeling zoals voorzien in artikel 1742 B.W. kan in de praktijk bij het overlijden van de huurder tot moeilijkheden leiden. In sommige gevallen kunnen niet alle erfgenamen op korte termijn teruggevonden worden, zijn er geen erfgenamen of wordt de nalatenschap door de erfgenamen verworpen. Het gevolg van artikel 1742 B.W. is dat de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder evenwel niet ontbonden wordt en bijgevolg de verhuurder bij een woninghuurovereenkomst niet op korte termijn over het gehuurde pand opnieuw kan beschikken (met uitzondering van de huur aangegaan voor de duur van de langstlevende huurder). De woninghuur is krachtens artikel 12 van de woninghuurwet immers grotendeels van dwingend recht, zodat door de verhuurder slechts een einde kan gesteld aan de huurovereenkomst overeenkomstig de bepalingen van artikel 3 van de woninghuurwet. Het toekomstig Vlaams huurdecreet zal hierin enigszins verandering brengen. In artikel 43, § 1 voorziet het ontwerp van Vlaams huurdecreet immers dat de huurovereenkomst nog steeds niet ontbonden wordt door de dood van de verhuurder. Het ontwerp van Vlaams huurdecreet stelt in artikel 43, § 2 echter dat in geval van overlijden van de laatste huurder, de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Indien de huurovereenkomst van rechtswege wordt beëindigd door de erfgenamen van de huurder, is een vergoeding gelijk aan één maand huur aan de verhuurder verschuldigd. Bovendien voorziet het ontwerp dat bij gebreke aan ontruiming tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, de verhuurder bij de bevoegde vrederechter de aanstelling van een curator kan vorderen. De rechter zal ter plaatse een beschrijving maken van het huisraad, alsook van het geld en de roerende waarden die ter plaatse gevonden worden. Deze gelden en roerende waarden worden aan de aangestelde curator toevertrouwd. De curator kan de hem toevertrouwde voorwerpen geheel of ten dele te gelde maken, hetzij in de openbare verkoping, hetzij uit de hand en zulks na een termijn van dertig dagen te rekenen vanaf zijn aanwijzing, behoudens indien door de rechter een kortere termijn werd voorzien. De bevoegdheden van de curator nemen een einde als de erfgenamen of de algemene legatarissen of legatarissen onder algemene titel die de nalatenschap aanvaarden, zich hebben bekend gemaakt en de curator vergoeden voor eventuele openstaande kosten. Na beëindiging van de opdracht van de curator beslist de rechter over het eventuele positieve saldo en de huurwaarborg. Het initiatief genomen door de Vlaamse wetgever is alleszins een stap in de goede richting.

Didier Dhaenens

© 2017 Wolters Kluwer – www.ImmoSpector.be Datum : 13/02/2018

 


Een feitelijk samenwonende medehuurder die zich hoofdelijk verbonden heeft, kan zonder de medewerking van de andere medehuurder en door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, uit het contract stappen ongeacht de rechten van de andere medehuurder.

Rb. Limburg (afd. Hasselt) 4 november 2014, RW 2016-17, 790-793.

De feiten

Een eigenaar verhuurt een appartement aan een gehuwd koppel onder toepassing van de woninghuurwetgeving. Beide huurders ondertekenen de huurovereenkomst en verbinden zich hoofdelijk tot naleving van alle verplichtingen verbonden aan de huurovereenkomst. Na de beëindiging van de relatie verlaat één van de medehuurders het gehuurde appartement en zegt de huurovereenkomst op grond van artikel 3, § 5 van de Woninghuurwet op. De andere medehuurder blijft het gehuurde appartement verder bewonen.

De achtergebleven medehuurder blijft in gebreke om haar huurverplichtingen na te leven. De huurachterstal stapelt zich op, zodat de verhuurder verplicht is zich tot de vrederechter te richten teneinde de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te verkrijgen. De verhuurder stelt deze vordering echter in zowel tegen de zittende huurder altegen de oorspronkelijke medehuurder die ingevolge opzegging het appartement al geruime tijd verlaten had en bijgevolg niet aan de oorsprong lag van de geaccumuleerde huurachterstel.

Deze medehuurder betwist dat hij nog gehouden kon zijn in betaling van huurachterstallen die hun oorsprong vonden na de opzeg.

De beslissing

In eerste aanleg verklaart de vrederechter de vordering ongegrond ten aanzien van de oorspronkelijke medehuurder die tussentijds de huurovereenkomst had opgezegd. De rechter is van oordeel dat partijen gebonden waren door een huurovereenkomst onderworpen aan de Woninghuurwet die dwingende bepalingen bevat ten voordele van de huurders, o.a. inzake opzeg.

Het hoofdelijkheidsbeding voorzien in de huurovereenkomst vindt haar oorzaak enkel in de huurovereenkomst, zodat het wegvallen van deze huurovereenkomst door opzeg eveneens het wegvallen van het beding impliceert. Hetzelfde geldt met betrekking tot de op de huurovereenkomst gebaseerde verplichtingen. Deze vallen eveneens weg, behalve de verplichtingen die tot en met de datum van afloop van de opzeg verworven waren.

De verhuurder is het niet eens met deze uitspraak en tekent hoger beroep aan. Hij stelt dat, gelet op de hoofdelijke gehoudenheid van de huurders, deze laatsten één ondeelbare partij vormden.

De opzegging van de huurovereenkomst door één van de medehuurders was volgens de verhuurder, mede gelet op de bedongen hoofdelijkheid, bijgevolg niet rechtsgeldig.

De verhuurder stelt dat in beginsel een huuropzegging, in geval van medehuurders, moet uitgaan van alle medehuurders opdat de huurovereenkomst een einde zou nemen. De verhuurder baseert zich dienaangaande op bepaalde rechtsleer (1).

De rechtbank van eerste aanleg te Hasselt, zetelend in graad van beroep, volgt deze stelling evenwel niet. Wanneer er verschillende huurders zijn, beschikt elke huurder over een afzonderlijk en persoonlijk recht op het betrekken van het gehele goed, gezamenlijk met de andere medehuurders. Een medehuurder kan afzien van zijn recht of dat recht kan hem ontnomen worden, zonder dat de rechten en plichten van de andere medehuurders worden aangetast.

Elke huurder kan bijgevolg opzeggen op grond van zijn individuele vrijheid waarbij de huurovereenkomst ten aanzien van de opzeggende medehuurder beëindigd wordt. Men kan diegene die het gehuurde goed zou willen verlaten niet verplichten om een aandeel in de huur te blijven betalen zolang andere medehuurders er zouden blijven. De opzegging kent, wat de opzeggende huurder betreft, haar normale gevolgen (2).

Met betrekking tot de woninghuurwetgeving is de mogelijkheid voor de huurder om op elk ogenblik de huurovereenkomst aangegaan voor negen jaar op te zeggen van dwingend recht en kan bijgevolg deze mogelijkheid contractueel niet worden uitgesloten of beperkt. De hoofdelijke en feitelijke samenwonende medehuurder kan bijgevolg niet alleen, zonder medewerking van de andere medehuurder, een einde maken aan de huurovereenkomst doch kan wel uit het contract stappen door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, zonder dat dit de rechten aantast van de andere medehuurder die het gehuurde pand blijft betrekken (3).

De rechtbank zetelend in graad van beroep bevestigt bijgevolg de uitspraak van de vrederechter en oordeelt dat de medehuurder die tussentijds had opgezegd op grond van artikel 3, § 5 Woninghuurwet na het verstrijken van de opzegtermijn niet langer als huurder gehouden was tot enige verplichting uit de huurovereenkomst. De hoofdelijkheid zoals bedongen in de huurovereenkomst doet geen afbreuk aan de opzegmogelijkheid ten voordele van deze medehuurder, vermits deze opzegmogelijkheid krachtens de Woninghuurwet van dwingend recht is.

Voetnoten:

(1) Y. Merchiers, Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 115; A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX- 4 – 4; K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.

(2) A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX – 4 – 4, K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.

(3) M. Dambre, “Benoemde overeenkomsten, Titel VIII, Huur van goederen” in Comm.Bijz.Ov., losbl.; Vred. Roeselare 15 februari 2007, T.Vred. 2009, 126.

Didier Dhaenens

Immo Spector – 21/11/2017


De doorverhuring tegen betaling van een kamer met ontbijt via het online platform Airbnb is een onderhuur en geen aannemingsovereenkomst. Dergelijke onderverhuur zonder instemming van de verhuurder maakt een inbreuk uit op artikel 1728 B.W. en artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet (Vred. Brugge 4 februari 2016, TBBR 2016/7, 417-420).

De feiten

De eigenaar van een appartement gelegen in het toeristische Brugge verhuurt dit appartement bij toepassing van de Woninghuurwet aan een huurder. De huurovereenkomst voorziet uitdrukkelijk dat het gehuurde goed uitsluitend bestemd is als hoofdverblijfplaats voor de huurder.

Bij toeval ontdekt de verhuurder dat de huurder het gehuurde appartement op zeer regelmatige basis aanbiedt op het online platform Airbnb. De verhuurder kan zoiets niet aanvaarden en stelt dat een dergelijk aanbod niet in overeenstemming is met de wet op de Woninghuur en met de contractuele bepalingen van de huurovereenkomst gesloten tussen partijen. De verhuurder stelt de huurder in gebreke om dit aanbod te staken. De huurder geeft aan deze ingebrekestelling geen gevolg, waarop de verhuurder zich tot de vrederechter richt en de ontbinding van de huurovereenkomst lastens de huurder vordert.

De huurder betwist niet dat hij via het online platform Airbnb een kamer met bed en ontbijt ter beschikking van gasten stelt en tevens informatie geeft omtrent de bezienswaardigheden in Brugge. Naar zijn mening kan deze dienstverlening echter niet gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst, maar als een aannemingsovereenkomst.

De beslissing

In het kader van bovenvermeld geschil moet de rechter onderzoeken en beoordelen of de tehuurstelling op Airbnb van een appartement dat reeds verhuurd was onder het regime van woninghuur, verzoenbaar is met de bepalingen van artikel 1728 B.W., de Woninghuurwet en de contractuele bepalingen gesloten tussen partijen.

De rechtbank volgt de argumentatie van de huurder m.b.t. de kwalificatie (van de terbeschikkingstelling van een bed en het aanbieden van een ontbijt via een Airbnb- overeenkomst) als een aannemingsovereenkomst niet. Het ontbijt is, aldus de rechtbank niet de essentie van de overeenkomst, doch wel de kamerverhuur met sanitaire voorzieningen via een internetsysteem. Het voorzien van een ontbijt is slechts een eventuele bijkomende dienstverlening met een accessoir karakter.

De rechtbank oordeelt dat, gelet op de bepalingen van artikel 1709 B.W., de huurovereenkomst die bemiddeld en tot stand is gekomen door Airbnb wel degelijk als een onderhuur moet beschouwd worden.

Artikel 1709 B.W. schrijft immers voor dat huur van goederen een overeenkomst is waarbij de ene partij zich verbindt om aan de andere partij het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen de betaling van een bepaalde prijs. In casu is er wel degelijk sprake van de overdracht van het genot van een onroerend goed of minstens een gedeelte ervan en zulks tegen de betaling van een prijs, zodat er wel degelijk onderhuur is.

Krachtens artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet mag een huurder principieel het goed niet volledig onderverhuren, doch dient hij bovendien instemming te verkrijgen van de verhuurder voor een gedeeltelijke onderverhuring. De huurder blijft in gebreke om het bewijs te leveren van de instemming van de verhuurder met betrekking tot een gedeeltelijke onderverhuring, zodat deze onderverhuring een inbreuk uitmaakt op de bepalingen van artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet.

Bovendien voorziet de huurovereenkomst gesloten tussen partijen uitdrukkelijk dat het gehuurde appartement enkel bestemd is voor private bewoning. De doorverhuring van onderdelen van het onroerend goed of het onroerend goed in zijn geheel aan derden tegen betaling stemt, aldus de rechtbank, niet overeen met private bewoning, zodat naast voormelde inbreuk op de woninghuurwetgeving er eveneens sprake is van de miskenning van een contractuele bepaling.

Tot slot stelt de rechtbank dat er eveneens sprake is van een inbreuk op artikel 1728 B.W. Krachtens deze bepaling is de huurder gehouden om het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is. De miskenning van de contractuele bestemming voor private bewoning maakt bijgevolg eveneens een inbreuk uit op artikel 1728 B.W.

De rechtbank opteert voor de voorwaardelijke huurontbinding als sanctie. Aan de huurder wordt een verbod opgelegd om publiciteit te voeren voor het door hem gehuurde appartement en dit appartement ter verhuring op het internet of op enige andere wijze aan te bieden ter verhuring. Indien de huurder zich aan deze verbodsbepaling niet houdt, volgt de ontbinding van de bestaande huurovereenkomst lastens de huurder.

In de kijker – 10/10/2017

 


In de verzekeringspraktijk ontstaan er met de regelmaat van een klok geschillen tussen verzekeringsmakelaars enerzijds en verzekeringsondernemingen anderzijds en dit met betrekking tot hetzij de aanvaarding van een risico aangeboden door de tussenpersoon, hetzij het aangeboden tarief door de verzekeraar.

 Dit is onder meer het geval wanneer een verzekeraar de dekking van een risico aangeboden door een verzekeringsmakelaar initieel weigert terwijl vervolgens ditzelfde risico aangeboden door een andere verzekeringsmakelaar dan weer wel wordt aanvaard.

 Hetzelfde probleem kan zich voordoen waarbij voor eenzelfde risico een verzekeraar aan verschillende makelaars een gedifferentieerd tarief aanbiedt.

 De vraag rijst bijgevolg of een dergelijke ongelijke behandeling van de tussenpersonen met wie een verzekeraar een samenwerking heeft, aanvaard kan worden.

 Het antwoord hierop is negatief. Een verzekeraar is ten aanzien van de verzekeringstussenpersonen met wie zij een samenwerking heeft immers gehouden tot een zogenaamde neutraliteitsverplichting.  Deze neutraliteitsverplichting heeft zowel betrekking op het aangeboden risico als op de tarificatie.

 Dit is de logica zelf.

 De aanvaarding van een risico door een verzekeraar wordt immers niet bepaald door de verzekeringstussenpersoon door wie het risico aangeboden wordt. Het risico zelf dient door de verzekeraar onderzocht te worden in het kader van het door haar gevoerde acceptatiebeleid.  Hetzelfde geldt met betrekking tot de aangeboden tarificatie.  De tarificatie met betrekking tot eenzelfde risico kan niet verschillend zijn naargelang de tussenpersoon die deze polis zal beheren.

 Deze neutraliteitsverplichting wordt niet geregeld krachtens bepalingen van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, doch is gesteund op vaststaande en algemeen aanvaarde courtagegebruiken [1].

 Deze courtagegebruiken bepalen onder meer dat wanneer er “verscheidene aanbrengers, makelaars of agenten zijn, dan behandelt de maatschappij ze op volledig gelijke voet en mag ze geen van hen voordeliger voorwaarden verlenen”.

 Deze neutraliteitsverplichting maakt eveneens deel uit van de sectorale gedragsregels die destijds tot stand zijn gekomen na overleg tussen Assuralia en de verschillende beroepsverenigingen van verzekeringstussenpersonen [2] waaronder FVF.

 Deze gedragsregels voorzien onder punt 1.2 dat de verzekeringsonderneming zich ertoe verbindt de integriteit, loyauteit en eerlijkheid in acht te nemen in haar relaties met anderen, waaronder de verbruikers, de tussenpersonen en de andere verzekeringsondernemingen.

 De neutraliteitsverplichting wordt meer specifiek nog verder uitgewerkt onder punt 3.2 van deze gedragsregels waarin uitdrukkelijk wordt gesteld dat de verzekeringsonderneming steeds de zakenrelatie met de tussenpersoon en elke aangebrachte nieuwe zaak, die daaruit voortvloeit, zal beoordelen aan de hand van objectieve criteria en met inachtneming van het principe van gelijke behandeling van de tussenpersonen waarmee zij samenwerkt.

 De neutraliteitsverplichting die voortspruit uit de courtagegebruiken en de sectorale gedragsregels wordt door de rechtsleer en de rechtspraak algemeen aanvaard [3].

 De miskenning van deze neutraliteitsverplichting door de verzekeraar kan aanleiding geven tot een vordering in schadevergoeding in hoofde van de benadeelde verzekeringsmakelaar.

Wanneer voor eenzelfde risico door de verzekeraar een gunstigere tarificatie wordt aangeboden aan een welbepaalde makelaar dan kan een andere makelaar die hierdoor schade lijdt een vordering in schadevergoeding stellen tegenover de verzekeraar. Het komt de benadeelde verzekeringsmakelaar wel toe om het bewijs te leveren van de inbreuk op de neutraliteitsverplichting en van het oorzakelijk verband tussen enerzijds de miskenning van de neutraliteitsverplichting en anderzijds de door hem geleden schade (verlies van een zaak).  De benadeelde makelaar zal bijgevolg dienen te bewijzen dat de keuze van de verzekeringnemer om scheep te gaan met een andere makelaar haar oorsprong vindt in andere voorwaarden of tarieven aangeboden door de verzekeraar.

 

 

Didier DHAENENS

Advocaat-vennoot bij

DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN

te Antwerpen

 



[1] Courtagegebruiken inzake landverzekeringen, R.W. 1981-82, 284-286

[2] Gedragsregels van de verzekeringsonderneming, www.assuralia.be

[3]

CARTON DE TOURNAI, R. en VAN DER MEERSCH, P., Assurances Terrestres, t I, 524;

MONETTE, DE VILLE en ANDRE, Traité des Assurances Terrestres, t II, p. 471, nr. 476 ;

PIROUX, J., Les producteurs d’assurance terrestre, p. 174, nr. 240 ;

VAN EECKHOUT, W., Le droit des assurances terrestres, nr. 258 ;

VANSWEEVELT, Th. en WEYTS, B., Handboek Verzekeringsrecht, Intersentia 2016, p. 77-78 ;

Kh. Brussel, 10.11.1987, De Verzekering, 1989, 761 ;

BRUSSEL, 10.10.1989, R.R.D., 1990, 363 ;

Rb. Brussel, 12 mei 2004, R GAR 2006, 14074 ;

BRUSSEL, 25 oktober 2006, AR 2004/AR/889 (onuitgegeven);

Luik, 13 mei 2008, T. Verz. 2010, 382;

BRUSSEL, 11 maart 2011, T. Verz. 2013, 108

 

TAGS: Verzekeringstussenpersoon


Artikel 10 van de woninghuurwet laat aan partijen de keuze met betrekking tot de huurwaarborg. De keuze voor een andere zekerheid is bijgevolg toegelaten. Het afsluiten van een huurovereenkomst en het aanbieden van een waarborg onder de vorm van een verzekeringsbon is geen gezamenlijk aanbod in de zin van artikel I.8, 21° WER.

Vredegerecht Sint-Truiden, 28 juni 2016, A.R. 15A658.

Tussen de partijen betrokken in een geschil werd in juni 2014 een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een termijn van negen jaar met een huurprijs van 650,00 EUR per maand.

Deze huurovereenkomst kwam tot stand door de bemiddeling van een vastgoedkantoor en voorzag in een huurwaarborg gelijk aan drie maanden huur onder de vorm van een verzekeringsbon bij Korfina Kortrijk.

Nog voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst ondertekent de huurder het verzekeringsvoorstel en maakt hij dit over aan de verzekeraar. Twee maanden na aanvang van de huurovereenkomst stort de huurder het bedrag van 19.950,00 EUR, hetzij drie maanden huur, aan de verzekeraar die dit belegt in een kapitalisatiebon.

Amper twee maanden later ontvangt de verhuurder een schrijven van de vzw Huurderssyndicaat die namens de huurder stelt dat de verzekeringsbon bij Korfina een inbreuk is op de wet op de marktpraktijken en
consumentenbescherming vermits het een koppelverkoop van een financieel product betreft. De vzw Huurderssyndicaat vraagt bijgevolg om de huurwaarborg terug te brengen tot twee maanden huur en om een bedrag van 650,00 EUR terug te storten.

De verhuurder wenst niet in te gaan op dit verzoek zodat de huurder het geschil ter beslechting voorlegt aan de vrederechter.

Hangende de procedure voor de vrederechter is de huurder niet alleen van oordeel dat de verzekeringsbon een verboden gezamenlijk aanbod uitmaakt, maar ook dat dergelijke waarborg in strijd is met de dwingende bepalingen van artikel 10 van de Woninghuurwet krachtens dewelke de huurwaarborg wettelijk bepaald is op een bedrag gelijk aan twee maanden huur. De huurwaarborg gelijk aan drie maanden huur is volgens de huurder in strijd met het in artikel 23, 3° van de Grondwet verankerde recht op wonen waarvan artikel 10 een aanvullende garantie is.

Nu hij bovendien als huurder geen vrije keuze had om de huurwaarborg te beleggen, is er sprake van een verboden gezamenlijk aanbod en van misleiding.

Met betrekking tot dit laatste stelt de vrederechter aan de hand van de feiten dat zulks niet aanvaard kan worden. De huurovereenkomst waarin een verzekeringsbon als wijze van het stellen van de huurwaarborg werd voorzien, werd door de huurder zonder enig voorbehoud ondertekend. Hetzelfde geldt voor de ondertekening van het verzekeringsvoorstel van de verzekeringsbon als huurwaarborg. Tot slot heeft de huurder, evenzeer zonder enig voorbehoud, de verzekeringsbon ruim twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst betaald en levert hij niet het bewijs dat hij een andere wijze van huurwaarborg had gevraagd of daarover wenste te onderhandelen. Er kan, aldus de vrederechter, geen sprake zijn van enige misleiding in hoofde van de huurder. Er is dan ook geen sprake van enige misleidende handelspraktijk of misleidende commissie in de zin van artikel VI.97 WER en VI.99 WER.

Evenmin kan er sprake zijn van een inbreuk op de dwingende regeling voorzien in artikel 10 van de Woninghuurwet.

Krachtens deze bepaling behouden partijen immers de keuze tussen de huurwaarborg volgens de modaliteiten van het tweede lid van artikel 10 § 1 en het nemen van een zekerheid zoals voorzien in artikel 1752 BW. Indien partijen beslissen om een huurwaarborg te stellen volgens de modaliteiten van artikel 10, § 1, 2° van de Woninghuurwet hebben zij de keuze tussen een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een bankinstelling t.b.v. twee maanden huur, of een bankwaarborg t.b.v. drie maanden huur, die het de huurder mogelijk maakt deze progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg t.b.v. drie maanden huur ingevolge een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Partijen kunnen evenwel opteren om een huurwaarborg te stellen door middel van een zekerheid zoals voorzien in artikel 1752 BW. Het stellen van een huurwaarborg onder de vorm van een verzekeringsbon kan beschouwd worden als een geoorloofde toepassing van artikel 1752 BW vermits deze voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. Er is bijgevolg niet alleen geen schending van artikel 10 van de Woninghuurwet, doch evenmin wordt door een dergelijke conventionele regeling het grondwettelijk verankerde recht op wonen in het gedrang gebracht.

Tot slot stelt de huurder dat hij geen keuze heeft gehad met betrekking tot de modaliteiten van de te stellen huurwaarborg zodat er sprake zou zijn van een verboden gezamenlijk aanbod in de zin van artikel VI.81, § 1 WER.

Onder gezamenlijk aanbod wordt krachtens artikel I.8, 21° W.E.R. verstaan het aanbod waarbij de al dan niet kosteloze verkrijging van goederen of diensten gebonden is aan de verkrijging van andere goederen of diensten. Krachtens artikel VI.80 is het gezamenlijk aanbod aan een consument toegelaten voor zover het geen oneerlijke handelspraktijk is. Op deze principiële geoorloofdheid bestaat evenwel een belangrijke uitzondering, in die zin dat krachtens artikel VI.81 elk gezamenlijk aanbod aan de consument waarvan minstens één bestanddeel een financiële dienst is en dat wordt verricht door een onderneming, verboden is. Vermits de aangeboden verzekeringsbon krachtens artikel I.8, 18° W.E.R. een financiële dienst is, meende de huurder zich op deze verbodsbepaling te kunnen beroepen.

De vrederechter oordeelde evenwel dat er in casu geen sprake was van een gezamenlijk aanbod in de zin van artikel I.8, 21° WER. Een gezamenlijk aanbod veronderstelt immers het aanbod van ten minste twee goederen, of van minstens een goed en een dienst, of van tenminste twee diensten verricht door een onderneming. De verhuurder was evenwel een particulier die niet handelde in het kader van een professionele activiteit of in uitvoering van een statutair doel. Het afsluiten van een huurovereenkomst kon in die omstandigheden dan ook niet beschouwd worden als een dienst in de zin van artikel I.1, 6° W.E.R. en evenmin als een goed vermits dit laatste krachtens artikel I.1, 5° W.E.R. enkel de lichamelijke roerende zaken beoogt.

Er werd geen inbreuk weerhouden op artikel 10 van de Woninghuurwet en op enige bepaling van de wet marktpraktijken en consumentenbescherming, zodat de vordering van de huurder volledig werd afgewezen als ongegrond.

In de kijker – 14/03/2017
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen


De inschrijving van een weg in de Atlas der Buurtwegen volstaat niet om aan de voetweg het zakenrechtelijk statuut van buurtweg te geven. Het gebruik door het publiek is eveneens vereist. Anderzijds volstaat niet voor de verkrijgende verjaring van een buurtweg door een particulier dat de buurtweg niet meer wordt gebruikt door het publiek. Een stilzwijgende desaffectatie dient eveneens aangetoond te worden.

Rb. Gent, afd. Dendermonde (11de K.) 2 oktober 2014, R.W. 2015-16, afl. 13, 512 en Vred. Leuven 7 april 2015, R.W. 2015-16, 516.

Een buurtweg is een weg die wettelijk is erkend tot nut en gebruik van de algemeenheid van de bewoners van één of meer (delen van) gemeenten en die als buurtweg erkend is (1).

De enkele inschrijving van de weg in de Atlas der Buurtwegen volstaat evenwel niet om aan de voetweg het zakenrechtelijk statuut van buurtweg te geven (2).

Naast de bestuurlijke handeling, met name de inschrijving in de Atlas der Buurtwegen, is een gebruik van de weg door het publiek vereist. De gemeente kan bijgevolg nooit eigenaar worden van een zakelijk recht op een buurtweg, ook al werd deze buurtweg ingeschreven in de Atlas, indien deze weg uiteindelijk nooit voor het publiek werd opengesteld (3).

De inschrijving in de Atlas verleent een wettige titel zodat de verkorte verjaringstermijnen van tien respectievelijk twintig jaar van toepassing zijn en dit in overeenkomstig artikel 2224 en artikel 2265 B.W.

Uit het voorgaande blijkt dan ook dat een weg mits voorafgaandelijke opname in de Atlas van Buurtwegen, slechts het zakenrechtelijk karakter van een buurtweg verkrijgt indien er voldaan is aan twee bijkomende voorwaarden:

  • er wordt door het publiek gebruik gemaakt van de weg;
  • er worden binnen een termijn van tien of twintig jaar geen eigendoms- of bezitsvorderingen gesteld of de verjaring wordt niet anderszins gestuit.

 Het gebruik van de weg door het publiek veronderstelt een deugdelijk en ondubbelzinnig bezit in de zin van artikel 2229 B.W. met de bedoeling om de weg als zodanig te gebruiken.
Het gebruik mag m.a.w. niet berusten op een louter gedogen door de eigenaar van het goed waarop de overgang wordt uitgeoefend (4). De gemeente draagt de bewijslast m.b.t. de vervulling van voormelde voorwaarden. Het komt de gemeente die de openstelling van de buurtweg vordert bijgevolg toe om aan te tonen dat zij effectief tot inbezitname is overgegaan en dat het gebruik door het publiek gedurende tien jaar deugdelijk ondubbelzinnig en ongestoord was. Het bewijs dient geleverd te worden dat aan alle voornoemde voorwaarden cumulatief voldaan is. Het enkele bewijs van het bestaan van het tracé van de voetweg is op zich onvoldoende. Het daadwerkelijk gebruik door het publiek dient eveneens bewezen te worden (5).

Wegen die ingeschreven werden in de Atlas der Buurtwegen zijn buiten de handel en niet vatbaar voor vervreemding. Aangelanden kunnen door verjaring geen rechten verkrijgen op deze wegen. De onverjaarbaarheid blijft echter slechts gelden zolang deze wegen dienen tot gebruik van het publiek. Wanneer dit niet meer het geval is gaan deze wegen deel uitmaken van het privaat domein van de gemeente en kunnen de aangelanden het eigendomsrecht van de bedding van deze wegen verwerven door dertig jarig bezit als eigenaar. De bewijslast van dit bezit berust bij de eigenaar (6). Zulks kan onder meer door het bewijs te leveren van beplanting en afsluiting van de weg of door het oprichten van bouwwerken op het tracé van de weg. Het volstaat evenwel niet dat het publiek niet langer gebruik maakt van de buurtweg of dat deze zijn openbare bestemming zou verliezen. Er moet minstens sprake zijn van een stilzwijgende desaffectatie door de gemeente waaruit blijkt dat deze de intentie heeft om de weg niet langer ter beschikking te stellen van haar inwoners. Zulks kan onder meer blijken uit het feit dat de weg door de gemeente nietn verder onderhouden of hersteld wordt. Het is niet omdat een perceel waarover de buurtweg loopt bebouwd is dat hieruit dient te worden afgeleid dat het de bedoeling is van de gemeente om de volledige voetweg af te schaffen. De vereiste stilzwijgende desaffectatie wordt alsdan immers onvoldoende aangetoond (7).

Voetnoten:
(1) V. Sagaert, Goederenrecht in Beginselen van het Belgisch Privaatrecht, Kluwer, 214, 537
(2) Cass. 20 juni 2002, Pas. 2003, I, 1249
(3) H. Vuye, Fundamentele regels omtrent buurtwegen. Het arrest van het Hof van Cassatie van 13 januari 1994,
Arr.Cass. 1994, 96
(4) Cass. (1e k.) AR C.94.0481.N, 29 november 1996 (Wauters / Vanherwegen), www.cass.be (18 oktober 2001);
A.J.T. 1997-98, 9, noot SNAET, S.; Arr.Cass. 1996, 1116; Bull. 1996, 1188; Pas. 1996, I, 1188; R.W. 1997-98, 225 en
www.rw.be (12 juli 2006), noot; T.Not. 1998, 440.
(5) Rb. Gent, afd. Dendermonde (11de K.) 2 oktober 2014, R.W. 2015-16, afl. 13, 512.
(6) Cass. (1e k.) AR C.02.0109.F, 28 oktober 2004 (D.R. e.a. / D.J.), Arr.Cass. 2004, afl. 10, 1709; www.cass.be
(22 november 2004); Pas. 2004, afl. 11, 168.
(7) Vred. Leuven 7 april 2015, R.W. 2015-16, 516.

In de kijker – 03/10/2016
Didier Dhaenens


Een beding dat aan de huurder de mogelijkheid verleent om een woninghuurovereenkomst van korte duur vroegtijdig op te zeggen is rechtsgeldig. Noch de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch het dwingend karakter van deze wet verbieden zulks.

Cass. (1e k.) AR C.14.0367.F, 18 december 2015 (L.A. / J.M., B.C.), http://www.cass.be januari 2016), concl. LECLERCQ, J.; JT 2016, afl. 6654, 448 en (13http://jt.larcier.be/ juli 2016), noot BERNARD, N.; TBBR 2016, afl. 4, 209, noot FIEVET, G.(10

De feiten en voorgaanden

Tussen een verhuurder en huurders wordt een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet.

Deze overeenkomst bevat een opzegbeding ten voordele van de huurders krachtens dewelke de huurovereenkomst door hen kan opgezegd worden mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en zonder de betaling van enige schadevergoeding.

Ingevolge de beëindiging van de relatie tussen de huurders maakt één van hen in de loop van de huurovereenkomst gebruik van deze conventionele opzegmogelijkheid. De andere medehuurder wenst het gehuurde pand evenwel verder te betrekken en betwist bijgevolg de rechtsgeldigheid van de vroegtijdige opzegging.

In graad van beroep oordeelt de Rechtbank van eerste aanleg in Namen dat de vroegtijdige opzegging rechtsgeldig was. Tegen deze beslissing wordt cassatieberoep aangetekend.

De beslissing van het Hof van Cassatie

Bij arrest van 18 december 2015 oordeelt het Hof van Cassatie dat een conventioneel opzegbeding dat een vervroegde opzegging door de huurder van een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet bevat, geoorloofd is.

Het Hof stelt dat noch uit de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch uit het dwingend karakter van deze wetsbepaling (krachtens artikel 12 van de woninghuurwet) blijkt dat een dergelijk conventioneel opzegbeding ten voordele van het huurder verboden is.

De draagwijdte van de beslissing

De problematiek van de mogelijkheid voor partijen om een conventioneel opzegbeding in een woninghuurovereenkomst van korte duur te voorzien waardoor een vroegtijdige opzegging door één of beide partijen mogelijk is, heeft in de rechtsleer en rechtspraak al heel wat inkt doen vloeien (1).

Een deel van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat dergelijk opzegbeding geoorloofd is op grond van de wilsautonomie van de contractspartijen (art. 1134, eerste lid B.W.) alsmede op grond van de overweging dat de wetgever de mogelijkheid tot vroegtijdige opzegging niet uitdrukkelijk heeft uitgesloten (2).

Een andere strekking van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat een dergelijke conventionele opzegmogelijkheid strijdig zou zijn met de ratio legis van de woninghuur van korte duur krachtens dewelke zowel de verhuurder als de huurder belang kan hebben om zich gedurende een bepaalde en vooraf gekende termijn te verbinden tot een huurrelatie (3).

Op grond hiervan oordeelde de vrederechter van Westerlo (4) dat een conventioneel opzeggingsrecht ten voordele van de verhuurder strijdig is met de ratio legis van de woninghuur van korte duur en als onredelijk dient gekwalificeerd te worden wanneer een woninghuuroverkomst met een duurtijd van 3 jaar reeds na 13 maanden wordt opgezegd. Aldus zou er, aldus voormelde rechtspraak, geen sprake zijn van de door de wetgever beoogde rechtszekerheid. Bovendien zou een dergelijke opzegmogelijkheid het recht op behoorlijke huisvesting gegarandeerd door artikel 23 van de Grondwet miskennen. Dit recht impliceert volgens de rechtsleer immers eveneens de woonzekerheid en bijgevolg de eliminatie van het risico op verlies van zijn woning (5).

De vrees is dat het arrest van 18 december 2015 niet zaligmakend is en allerminst het sluitstuk vormt van de bestaande discussie in de rechtsleer. Het Hof van Cassatie heeft zich immers enkel uitgesproken over de rechtsgeldigheid van een conventioneel opzegbeding ten voordele van de huurder. De discussie over de rechtsgeldigheid van dergelijk opzegbeding ten voordele van de verhuurder blijft bijgevolg open.

Bovendien heeft het Hof haar beslissing gesteund op twee elementen: de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet en het krachtens artikel 12 van de woninghuurwet dwingende karakter. Het valt te betreuren dat Hof zich niet heeft uitgesproken over de ratio legis van de regeling voorzien in artikel 3, § 6 van de woninghuurwet. Een geldig opzegbeding dient immers bij de toepassing ervan nog steeds de toetsing van een mogelijk rechtsmisbruik in functie van de door de wetgever boogde ratio legis te doorstaan. Het laatste woord inzake deze problematiek is bijgevolg nog lang niet gezegd. Wordt vervolgd…

Voetnoten:
(1) Zie o.m. : A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurecht (1998-2005)”, R.W. 2005-2006, 1530.
(2) Zie o.m. J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, R.W., 1995-1996, p. 105, nr. 7 en Rb. Luik,
15 maart 2006, J.M.L.B., 2007, p. 995.
(3) Vred. Zomergem 18 januari 2008, R.W. 2008-2009, p. 887.
(4) Vred. Westerlo 16 augustus 2010, Huur 2011, p.32.
(5) Zie : M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur”, A.P.R., Kluwer, 2002, p. 68, nr. 154.

In de kijker – 05/09/2016
Auteur(s):
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen

TAGS: Huur, vastgoed


- PAGE 1 OF 3 -
loading
×