warning icon
YOUR BROWSER IS OUT OF DATE!

This website uses the latest web technologies so it requires an up-to-date, fast browser!
Please try Firefox or Chrome!

CATEGORY ARCHIVES


PUBLICATIE
Het principe van de vrijheid van handel en mededinging werd in het Franse recht ingelast door het Decreet d’Allarde (2 en 17 maart 1791). Veertig jaar later werd het overgenomen in het toen nog prille Belgische rechtstelsel. De vrijheid kan evenwel beperkt
worden door een concurrentiebeding. Deze beperking van de vrijheid van handel en mededinging mag echter de mogelijkheid van een contractant om in zijn behoorlijk levensonderhoud niet ernstig in gevaar brengen. De geldigheid van een concurrentiebeding moet, voor de periode na het beëindigen van de samenwerking, beoordeeld worden aan de hand van de volgende criteria: het voorwerp, de geldigheidsduur en het geografisch toepassingsgebied.

Het louter afwerven van cliënteel maakt op zich geen daad van oneerlijke mededinging uit. De afwerving van cliënteel wordt slecht onrechtmatig wanneer deze gepaard gaat met begeleidende omstandigheden zoals het creëren van verwarring of slechtmaking.

Gent, 17 oktober 2011, NJW 2013, nr. 279, p. 274 met noot van Reinhard Steennot.

■ De feiten

Het Hof van Beroep van Gent moest zich uitspreken over een geschil dat werd gevoerd tussen twee expertisebureaus die gedurende een aantal jaren een commerciële samenwerking hadden. De samenwerkingsovereenkomst bevatte een concurrentiebeding. Daarin stond dat, ten voordele van de begunstigde van het beding, de medecontractant tijdens de duur van de samenwerkingsovereenkomst geen andere opdrachten mocht uitvoeren, noch voor cliënten van de begunstigde van het concurrentiebeding, noch voor derden. Tevens hield het concurrentiebeding een verbod in om gedurende een periode van drie jaar na het beëindigen van de samenwerking opdrachten te aanvaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks zouden uitgaan van opdrachtgevers van de begunstigde van het concurrentiebeding.
Bij de beoordeling van het geschil herinnerde het Hof van Beroep aan de juridische principes ter zake.

■ Principe van de vrije mededinging als uitgangspunt

Het decreet d’Allarde huldigt het beginsel van de vrijheid van handel en nijverheid. Dit principe is evenwel niet onbeperkt. Het spreekt voor zich dat onrechtmatige of ongeoorloofde mededinging verboden is. Ook kunnen partijen bij overeenkomst de vrije concurrentie inperken. Het concurrentiebeding zal bijgevolg de economische vrijheid van een medecontractant beperken. Om geldig te zijn moet het concurrentiebeding echter beantwoorden aan een aantal voorwaarden bij gebreke waaraan dit beding aangetast wordt door de nietigheid. Bij de beoordeling van het concurrentiebeding, als uitzondering op het principe van de vrije mededinging, moet een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds het concurrentiebeding dat uitwerking heeft gedurende de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen en anderzijds het concurrentiebeding dat uitwerking heeft na de beëindiging van de samenwerking tussen partijen.

■ Het concurrentiebeding tijdens de samenwerkingsovereenkomst

Op straffe van nietigheid mag het concurrentiebeding dat uitwerking heeft gedurende een samenwerkingsovereenkomst niet disproportioneel zijn. Er moet bijgevolg een afweging gemaakt worden van, enerzijds het wettige belang van de begunstigde van het concurrentiebeding om het door hem opgebouwd cliënteel te beschermen, tegenover anderzijds het recht van de medecontractant om zelf een economische activiteit te ontplooien om in zijn broodwinning te voorzien. Het Hof oordeelde in het kader van huidige geschil dat het beding waarbij aan de medecontractant verbod wordt opgelegd om andere opdrachten uit te voeren noch voor de cliënten van de begunstigde van het concurrentiebeding, noch voor derden disproportioneel is. Zulks leidt ertoe dat de medecontractant volledig afhankelijk is van de goodwill van de begunstigde van het concurrentiebeding. Dit was des te meer het geval waar de samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken partijen nergens
voorzag in een minimum uit te keren vergoeding aan de medecontractant of in een maandelijks minimaal over te maken opdrachten.

Het Hof oordeelde bijgevolg dat het fundamenteel recht van de medecontractant tot het uitoefenen van een economische activiteit om in zijn broodwinning te voorzien hierdoor volledig onmogelijk werd gemaakt. Aan de medecontractant werd immers het recht ontnomen om zelf nieuw cliënteel aan te trekken. Het aantrekken van nieuw cliënteel kon geen bedreiging uitmaken voor de begunstigde van het concurrentiebeding. Het concurrentiebeding was bijgevolg dermate ruim geformuleerd dat het voorbijging aan het wettige belang van de begunstigde van het concurrentiebeding, namelijk het beschermen van het opgebouwd cliënteel en was nietig.

■ Het concurrentiebeding na het beëindigen van de samenwerking

De criteria om te beoordelen of het concurrentiebeding voor de periode na het beëindiging
van de samenwerking al dan niet in strijd is met de vrijheid van handel en nijverheid
zijn:

1. het voorwerp van het niet-concurrentiebeding;
2. de geldigheidsduur van het verbod;
3. het geografisch toepassingsgebied.

Het voorwerp van het concurrentiebeding mag geen ruimer toepassingsgebied hebben
dan de activiteiten van de begunstigde van het concurrentiebeding.

De duur van het concurrentieverbod is de tijd die de begunstigde van het concurrentieverbod
nodig heeft om, na de beëindiging van de samenwerking, het bestaand cliënteel aan zich te binden. Hierbij moet rekening gehouden worden met de sector waarin de activiteiten die het voorwerp van de samenwerkingsovereenkomst zijn, zich ontplooien. In casu oordeelde het Hof dat een concurrentieverbod van drie jaar na de beëindiging van de samenwerking geen redelijke termijn was en kennelijk de tijd overtrof die de begunstigde van het concurrentiebeding nodig had om het bestaand cliënteel aan zich te binden. Het verbod van mededinging gedurende een termijn van drie jaar beperkte op een wijze die niet kan verantwoord worden het recht van de medecontractant op vrijheid van handel en nijverheid, alsook zijn recht om in zijn levensonderhoud te voorzien.

Volledigheidshalve merkte het Hof op dat het concurrentiebeding geen geografische beperking vermeldde zodat ook op dat vlak het concurrentieverbod na beëindiging van de overeenkomst door de nietigheid was aangetast.

Onrechtmatige afwerving van het cliënteel

In een laatste poging zocht de begunstigde van het concurrentiebeding toevlucht tot de bepalingen van de Wet marktpraktijken van 6 april 2010 (WHPC) door te stellen dat de medecontractant na de beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst op onrechtmatige wijze cliënteel zou hebben afgeworven (schending van artikel 95 WHPC).

Het Hof herhaalde op dat vlak eveneens op pertinente wijze dat het loutere feit van cliënten af te werven van een vennootschap waarmee men vroeger een commerciële samenwerking had, op zich geen daad van oneerlijke mededinging uitmaakt. Dit volgt uit de toepassing van de beginselen van vrijheid van handel en nijverheid en de mededingingsregels. Elke handelaar is gerechtigd om alles in het werk te stellen om de klanten van zijn concurrent in te palmen en mag daarbij rechtmatig gebruik maken van de kennis die hij heeft verworven toen hij nog werkte voor zijn huidige concurrent, ook wanneer deze kennis betrekking heeft op diens klantenbestand. Het cliënteel is immers ‘res nullius’ dat niet vatbaar is voor enig monopolie. De afwerving van cliënteel kan slechts een onrechtmatig
karakter verkrijgen indien er zich begeleidende omstandigheden voordoen, onder meer door het creëren van verwarring of slechtmaking.

Slechts dan kan er sprake zijn van een inbreuk op artikel 95 van de Wet marktpraktijken.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen

Vastgoed info 2013, nr. 14, 16-31 augustus 2013.

TAGS: vastgoed


Volgens artikel 2, 11° van het KB van 12 januari 2007 moet een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen een vastgoedmakelaar en een consument een herroepingsbeding bevatten dat aan de consument het recht heeft geeft om de overeenkomst te herroepen gedurende een termijn van zeven werkdagen. De afwezigheid van het herroepingsbeding leidt niet noodzakelijk tot de nietigheid van de bemiddelingsovereenkomst. De Wet marktpraktijken blijft wel aanvullend van toepassing.

Bron: Antwerpen, 12 november 2012, NjW 2013, 949 met noot van Reinhard STEENNOT.

Artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (B.S. 19 januari 2007) bepaalt dat ‘de bemiddelingsopdracht het voorwerp uitmaakt van een geschreven overeenkomst die onder meer een herroepingsbeding bevat waarbij de consument het recht heeft om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van de bemiddelingsovereenkomst af te zien, ongeacht de plaats waar de overeenkomst werd gesloten, gesteld op de wijze zoals bepaald in artikel 88 van de vroegere Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument’. Het verzakingsbeding, tegenwoordig ‘herroepingsbeding’ genoemd, wordt vermeld in artikel 60 van de Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (WMPC).

Het hof van beroep in Antwerpen moest zich uitspreken over de nietigheid van een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen een vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever. Vermits de opdrachtgever een consument was en de bemiddelingsovereenkomst afgesloten was op 29 februari 2008, waren de bepalingen van het KB van 12 januari 2007 op deze bemiddelingsovereenkomst van toepassing.

Het hof stelde vast dat de bemiddelingsovereenkomst het herroepingsbeding zoals voorgeschreven door artikel 2, 11 van het KB niet bevatte, en minstens foutief was opgenomen in de overeenkomst. De eerste rechter had dienaangaande, impliciet verwijzend naar artikel 4 van het KB, gesteld dat een nietig beding de nietigheid van het beding tot gevolg heeft en niet noodzakelijk de nietigheid van de hele overeenkomst.

Het hof volgde deze zienswijze niet en stelde dat het niet ging om een beding in de overeenkomst dat nietig zou zijn zonder de geldigheid van de overeenkomst aan te tasten, maar wel om het ontbreken van een beding dat in de overeenkomst had moeten opgenomen worden. Bij afwezigheid van een herroepingsbeding is er geen beding dat nietig verklaard kan worden. De vraagstelling beperkt zich tot het al dan niet geheel nietig verklaren van de overeenkomst. Het hof oordeelde daarover dat de Wet handelspraktijken (nu WMPC) aanvullend op het KB van 12 januari 2007 blijft gelden. Indien de bemiddelingsovereenkomst gesloten werd buiten de lokalen van de onderneming, moest de bemiddelingsovereenkomst op basis van artikel 60 WMPC het herroepingsbeding bevatten.

In het voorliggende geschil kon niet ernstig betwist worden dat de bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen ten huize van de opdrachtgever. Om te ontsnappen aan de nietigheidssanctie van artikel 60 WMPC moest de makelaar het bewijs leveren dat de opdrachtgever het bezoek van de makelaar vooraf en uitdrukkelijk gevraagd had, met de bedoeling te onderhandelen over de dienstverlening van deze laatste. Dit bewijs kon de makelaar niet leveren, zodat het hof overeenkomstig artikel 60, in fine WMPC de tussen beide partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst in haar geheel nietig verklaarde.

Overeenkomstig de motivering van het arrest gewezen door het hof van beroep in Antwerpen zijn bemiddelingsopdrachten gesloten met consumenten op het kantoor van de vastgoedmakelaar en die, in strijd met de bepaling van artikel 2, 11 van het KB van 12 januari 2007 geen herroepingsbeding bevatten, niet door nietigheid aangetast. Of dit de bedoeling is geweest van de wetgever blijft echter zeer de vraag. Dura lex sed lex.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen

Vastgoed info 2014, afl. 6, 1-2.

TAGS: vastgoed


Een vastgoedbemiddelingsovereenkomst kan gesloten worden door de aangestelde van een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, voor zover zijn bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die de daadwerkelijke leiding waarnemen van de diensten waar het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar wordt uitgeoefend, titularis zijn van een inschrijving bij het BEROEPSINSTITUUT van VASTGOEDMAKELAARS.

Cass. (1e k.) AR C.13.0599.F, 20 november 2014 (C. & W. / Immo Montoyer sa, Office National du Ducroire)

De feiten

In het kader van de verhuring van kantoren werd tussen een opdrachtgever en een vastgoedkantoor die de vorm had aangenomen van een naamloze vennootschap een mondelinge bemiddelingsopdracht gesloten. De bestuurders van het vastgoedkantoor waren als erkend vastgoedmakelaar ingeschreven op het tableau bijgehouden bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (B.I.V.).

De onderhandelingen met betrekking tot de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht voor de verhuring van de kantoren werden niet gevoerd door de bestuurders-titularis van een B.I.V.- inschrijving doch wel door een bediende van het vastgoedkantoor. Deze bediende beschikte niet over een B.I.V.-inschrijving ten tijde van de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht en de uitvoering ervan.

In het kader van een geschil tussen het vastgoedkantoor en de opdrachtgever over de betaling van het commissieloon stelde de opdrachtgever dat hij niet gehouden was tot betaling van enig commissieloon aangezien de bemiddelingsopdracht tot stand was gekomen en uitgevoerd werd door een aangestelde van het vastgoedkantoor die niet beschikte over een inschrijving bij het Beroepsinstituut.

De opdrachtgever stelde op grond hiervan dat de bemiddelingsopdracht aangetast was door absolute nietigheid en de vordering van het vastgoedkantoor in betaling van een commissieloon niet ontvankelijk was bij gebreke aan enig rechtmatig belang in hoofde van het vastgoedkantoor (art. 17 en 18 Ger.W.). De regelgeving met betrekking tot de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beoogt het algemeen belang en is, aldus de opdrachtgever, bijgevolg van openbare orde.

Het Hof van Beroep van Brussel volgde het standpunt en de argumentatie ontwikkeld door de opdrachtgever en besliste bijgevolg bij arrest d.d. 28 juni 2013 dat de vordering van het vastgoedkantoor in betaling van het commissieloon niet ontvankelijk was.

Tegen deze beslissing werd door het vastgoedkantoor cassatieberoep ingesteld.

Het standpunt van het Hof van Cassatie

Bij arrest van 20 november 2014 verbrak het Hof van Cassatie de beslissing genomen door het Hof van Beroep van Brussel.
Het hof steunt zich bij haar beslissing op artikel 3 van de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen (1) en op artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 (2) tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar.

Krachtens artikel 3 van de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen mag niemand in de hoedanigheid van zelfstandige, als hoofd- of bijberoep een gereglementeerd beroep uitoefenen of er de beroepstitel van voeren indien hij niet is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs. Wanneer het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend in het kader van een rechtspersoon geldt deze verplichting enkel op diegene of diegenen van haar bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die persoonlijk de gereglementeerde activiteit uitoefenen of die de daadwerkelijke leiding waarnemen van de diensten waar het beroep wordt uitgeoefend.

Volgens artikel 3, alinea 4 van voormelde kaderwet van 1 maart 1976 moet niet voldaan worden aan voormelde verplichting om het beroep in het kader van een arbeidsovereenkomst uit te oefenen, doch de personen die van deze mogelijkheid gebruikmaken zijn niet gemachtigd de beroepstitel te voeren.

Krachtens artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar mag niemand als zelfstandige in hoofd- of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de beroepstitel voeren van “erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” of “stagiair-vastgoedmakelaar” tenzij hij ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs die door het Instituut bijgehouden worden.

Uit voormelde bepalingen volgt, aldus het Hof van Cassatie, dat een vastgoedbemiddelingsovereenkomst kan worden gesloten door tussenkomst van een aangestelde van een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, voor zover ofwel zijn bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten die de werkelijke leiding hebben over de diensten waar het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend ofwel één van de daartoe aangeduide personen houder zijn van de erkenning van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.

Voetnoten:

(1) Gecodificeerd bij het KB van 3 augustus 2007 (BS 18 september 2009).
(2) Het KB van 6 september 1993 werd inmiddels gedeeltelijk opgeheven en vervangen door de Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (BS 22 augustus 2013).

Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen

In de kijker – 18/04/2016

TAGS: vastgoed


Het te koop stellen van een onroerend goed door een notaris is geen schending van de exclusiviteit ten voordele van de vastgoedmakelaar ook al kan deze zich beroepen op een exclusieve verkoopopdracht. De notaris is immers een openbaar ambtenaar en een onafhankelijke raadgever die de mensen mag bijstaan. Dat oordeelde het hof van beroep in Antwerpen in een geschil tussen een vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgevers (arrest van 25 januari 2006 (R.W. 2008-2009, 69)).

De vastgoedmakelaar had een exclusieve opdracht gekregen om een koper te zoeken voor het pand van zijn opdrachtgevers. De exclusieve verkoopopdracht werd aangegaan voor een periode van zes maanden met een stilzwijgende verlenging van telkens een maand, behoudens opzeg bij aangetekend schrijven en met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Zoals gebruikelijk bedroeg de overeengekomen commissie 3% van de gerealiseerde verkoopprijs. Vooraleer de exclusieve verkoopopdracht beëindigd werd, hadden de opdrachtgevers aan verschillende notarissen een brief geschreven om te melden dat zij hun eigendom te koop stelden. Aan een notaris vroegen zij om het eigendom op de website van Immoweb te plaatsen, wat ook gebeurde.

Uiteindelijk werd het pand van de opdrachtgevers verkocht door tussenkomst van een notaris en zonder dat de vastgoedmakelaar hierbij betrokken werd.

De vastgoedmakelaar kreeg kennis van de gerealiseerde verkoop en verzocht zijn opdrachtgevers om mededeling van de werkelijk gerealiseerde verkoopprijs om op basis hiervan zijn commissieloon te kunnen berekenen. De mededeling van de verkoopprijs werd door zijn opdrachtgevers evenwel geweigerd zodat de vastgoedmakelaar het commissieloon factureerde op basis van de in de exclusieve verkoopopdracht vermelde vraagprijs.

Omdat er geen betaling volgde, ging de vastgoedmakelaar over tot dagvaarding in betaling van zijn commissieloon.

De rechtbank verklaarde in eerste aanleg de vordering van de vastgoedmakelaar gedeeltelijk gegrond. De opdrachtgevers werden veroordeeld tot betaling van een commissieloon van 3% van de effectief gerealiseerde verkoopprijs. Tegen deze uitspraak werd door de opdrachtgevers hoger beroep aangetekend.

Het hoger beroep strekte ertoe de oorspronkelijke eis van de vastgoedmakelaar ongegrond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid om zodoende de vergoeding, verschuldigd door de opdrachtgevers, te beperken tot de reëel bewezen uitgaven van de vastgoedmakelaar.

Het hof van beroep moest zich in eerste instantie uitspreken over de juridische kwalificatie van de overeenkomst gesloten tussen partijen. De opdrachtgevers stelden immers dat de overeenkomst als een lastgeving diende gekwalificeerd te worden. Een en ander heeft tot gevolg dat het hof, indien het dit standpunt volgde, de overeengekomen vergoeding kan verminderen.

Het hof oordeelde dat, krachtens de overeenkomst, aan de vastgoedmakelaar enkel gevraagd werd materiële handelingen te stellen. De makelaar was niet gerechtigd om rechtshandelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn opdrachtgevers. Terecht oordeelde het hof dat, gelet op de feitelijke en juridische elementen van de overeenkomst, de kwalificatie leidde tot een annemingsovereenkomst houdende een opdracht tot bemiddeling. Deze kwalificatie sluit de matiging van de tussen partijen overeengekomen vergoeding uit.

■ Aannemingsovereenkomst

Het hof moest zich verder uitspreken over de schending van de exclusiviteit van de opdracht. Het hof onderzocht bijgevolg de draagwijdte van de exclusiviteit in de overeenkomst tussen partijen. Dienaangaande stelt het hof dat de overeenkomst een aannemingsovereenkomst is, houdende een opdracht tot bemiddeling zodat de exclusiviteit zich beperkt tot die bemiddeling. In het verlengde hiervan blijven de opdrachtgevers, aldus het hof, volledig gerechtigd over hun pand te beschikken omdat hierover niets en dus ook geen exclusiviteit werd bedongen. De eigenaars hebben zich m.a.w. niet verbonden het pand niet rechtstreeks te verkopen.

De exclusiviteit houdt volgens het hof in dat de opdrachtgevers zich verbonden hebben om tijdens de duur van de overeenkomst geen bemiddelingsovereenkomst aan een andere makelaar toe te vertrouwen.

Deze zeer restrictieve interpretatie is bekritiseerbaar. De beschikkingsbevoegdheid van de opdrachtgevers over hun eigen pand, waarover geen exclusiviteit bedongen werd, kan aanvaard worden. Door te stellen dat de exclusiviteit enkel kan geschonden zijn indien de opdrachtgevers aan een andere makelaar een gelijksoortige bemiddelingsopdracht zouden hebben gegeven, lijkt ons niet aanvaardbaar. Door een beroep te doen op verschillende notarissen om te melden dat zij hun pand willen verkopen en door bovendien aan een notaris het verzoek te richten om het pand te koop te stellen op Immoweb is er wel degelijk sprake van de schending van de exclusiviteit.

■ Notaris bemiddelt ook

Het is immers evident dat de benaderde notarissen in het kader van de verkoopopdracht eveneens bemiddelen. De notaris zal immers m.b.t. het door hem te koop aangeboden pand net als een vastgoedmakelaar informatie moeten verstrekken aan potentiële kopers. De notaris zal bovendien ook, net zoals de vastgoedmakelaar, opzoekingen moeten verrichten over het onroerend goed. Het hof stelt dat de notaris hiervoor geen kosten in rekening heeft gebracht. Dit element is niet overtuigend en trouwens niet ter zake voor de beoordeling van de tussenkomst van de notaris.

Het hof stelt verder dat de notaris een openbaar ambtenaar is en een onafhankelijk raadgever die eveneens de mensen mag bijstaan. Deze stelling is juist. Het hof laat evenwel na te onderzoeken welke de rol is van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed. De notaris treedt enkel als openbaar ambtenaar op bij het verlijden van een authentieke akte. Het is immers juist door het feit dat hij alsdan kan optreden als openbaar ambtenaar dat aan de door hem verleden akte authenticiteit wordt verleend. Al zijn tussenkomsten vóór het verlijden van de authentieke akte zijn o.i. te beschouwen als zuivere tussenkomsten als raadgever van de verkopers voor wie hij optreedt en wel degelijk bemiddelt. In deze fase treedt de notaris op als uitoefenaar van een vrij beroep en niet als openbaar ambtenaar. Door een beroep te doen op een notaris en door uitdrukkelijk aan een notaris te verzoeken om het onroerend goed te plaatsen op Immoweb hebben de opdrachtgevers wel degelijk de exclusiviteit inzake de bemiddeling geschonden. Het tussengekomen arrest is bijgevolg voor kritiek vatbaar. Een voorzichtig makelaar doet er bijgevolg goed aan om in zijn verkoopopdrachten uitdrukkelijk te voorzien dat de opdrachtgever zijn eigendom, voorwerp van de overeenkomst, niet zelf meer mag verkopen.

Didier DHAENENS
Advocaat in Antwerpen bij Dhaenens & Vermeulen advocaten

Vastgoed info 2008, afl. 16, 1-3

TAGS: vastgoed


Wanneer koper en verkoper beslissen om een vervulde opschortende voorwaarde toch als niet vervuld te beschouwen zonder hierbij de vastgoedmakelaar te betrekken, dan heeft de makelaar geen recht op enig commissieloon. Dat besliste de rechtbank van eerste aanleg in Turnhout. Het hof van beroep in Antwerpen bevestigde deze zienswijze bij arrest van 23 februari 2009 (2008/AR/1248).

Bij overeenkomst van 11 september 2003 gaven de eigenaars van een onroerend goed opdracht aan een vastgoedmakelaar om te bemiddelen voor de verkoop van hun woning tegen de vraagprijs van 107.000 euro.

Aan de betrokken vastgoedmakelaar zou bij de realisatie van de verkoop een commissieloon toekomen van 4% exclusief btw op de verkoopprijs. Het ereloon zou definitief verworven zijn voor de vastgoedmakelaar op het ogenblik van de ondertekening van een geldige onderhandse verkoopovereenkomst of indien door een kandidaat-koper een geldig schriftelijk bod wordt uitgebracht binnen de voorwaarden van de verkoopopdracht. De overeenkomst werd gesloten voor een periode van zes maanden, stilzwijgend verlengbaar behoudens opzeg een maand voor het verstrijken ervan.

Op 23 januari 2004 ondertekenen kopers een aankoopbelofte voor de prijs van 99.000 euro onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening. De aankoopbelofte stelt dat de koop definitief geacht wordt te zijn indien de kopers niet uiterlijk 7 februari 2004 een attest van een bank kunnen voorleggen houdende de weigering van het bekomen van een lening. In dit geval verbonden de kandidaat-kopers zich tot het betalen van een schadeloosstelling van 10% van de geboden prijs. De onderhandse verkoopovereenkomst werd tussen verkoper en koper gesloten op 6 februari 2004.

De vastgoedmakelaar schreef hierop zijn commissiefactuur uit en deze werd door zijn opdrachtgevers onmiddellijk betaald.

■ Geen bankattest voorgelegd

Uiteindelijk werd de akte niet verleden. De kopers bekwamen immers geen lening, maar hadden nagelaten om hiervan een bankattest voor te leggen. Tussen verkoper en kopers werd op 17 mei 2004 een nieuwe overeenkomst gesloten waarin niettemin gesteld werd dat, wegens het niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarde, geen verkoop tot stand was gekomen. Aan de kopers werd een bijkomende
termijn van vijftien dagen gegund om alsnog een hypothecaire lening te bekomen. De kopers verbonden zich wel reeds tot een forfaitaire vergoeding voor onbeschikbaarheid van 5.000 euro uiterlijk te betalen op 1 juni 2004. In geval van laattijdige betaling werd tussen partijen overeengekomen dat deze vergoeding verhoogd zou worden tot 10.000 euro.

De kopers bekwamen geen hypothecaire lening en de vergoeding voor onbeschikbaarheid werd evenmin tegen 1 juni 2004 betaald. De verkopers hebben derhalve de kopers gedagvaard in betaling van de forfaitaire vergoeding van 10.000 euro te vermeerderen met de intresten. Zij bekwamen na vonnis betaling.

■ Commissieloon teruggestort

De vastgoedmakelaar had inmiddels op verzoek van zijn opdrachtgevers het door hem ontvangen commissieloon teruggestort. Na ontvangst van dit commissieloon zegden de opdrachtgevers de verkoopopdracht op. Nog vóór de beëindiging van zijn opdracht slaagde de vastgoedmakelaar er evenwel in om nieuwe kopers te vinden. De verkoop verliep dit keer zonder probleem en het commissieloon werd door de opdrachtgevers van de makelaar betaald.

Na enige tijd kwam de betrokken vastgoedmakelaar te weten dat zijn opdrachtgevers voor de eerste verkoop van de toenmalige kopers 10.000 euro had verkregen als vergoeding voor de onbeschikbaarheid van het onroerend goed. De makelaar meende dat hij in die omstandigheden wel degelijk gerechtigd was op een commissie op de alsdan gerealiseerde verkoop. De opdrachtgevers weigerden evenwel om over te gaan tot betaling van dit commissieloon zodat de vastgoedmakelaar dagvaardde in betaling van zijn commissieloon.

■ Hof: Geen verkoop

Zowel de rechtbank van eerste aanleg in Turnhout als het hof van beroep in Antwerpen beslisten echter dat de makelaar geen recht kon laten gelden op een commissieloon voor de weliswaar niet doorgegane eerste verkoop. Het hof van beroep stelt dat uit de overeenkomst van 17 mei 2004 duidelijk blijkt dat tussen de verkoper en de toenmalige koper er een wilsovereenstemming was over het feit dat de opschortende voorwaarde niet vervuld was en derhalve geen verkoop tot stand was gekomen.

Zonder enige twijfel was deze overeenkomst afwijkend van hetgeen initieel in de aankoopbelofte was voorzien. Deze aankoopbelofte stelde dat de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening als vervuld beschouwd moest worden als de kopers niet uiterlijk op 7 februari een attest van een bank, houdende een weigering van een lening, zouden voorleggen.

De kopers hebben dergelijk attest nooit voorgelegd. Er kan bijgevolg niet de minste twijfel bestaan dat alsdan tussen de partijen er wel degelijk een volstrekt rechtsgeldige koopovereenkomst
tot stand was gekomen. Het loutere feit dat door de verkoper op eigen initiatief en eigen verantwoordelijkheid, wellicht teneinde vooralsnog het onroerend goed verkocht te krijgen, aan de initiële kopers nadien wordt gesteld dat de opschortende voorwaarde niet vervuld is, kan geen afbreuk doen aan het recht op commissieloon van de betrokken makelaar.

■ Commissieloonfactuur betaald

Het lijdt immers niet de minste twijfel dat door zijn bemiddeling een rechtsgeldige koop/verkoopovereenkomst tot stand was gekomen. Hiervoor werd trouwens een commissieloonfactuur opgesteld die zonder enig voorbehoud door de opdrachtgever betaald werd. Het feit dat dit commissieloon nadien op verzoek van de opdrachtgever werd teruggestort, verandert hieraan niets.

De vastgoedmakelaar stelde terecht dat de overeenkomst, gesloten zonder zijn tussenkomst tussen de verkoper en de koper en waarbij gesteld werd dat de opschortende voorwaarde niet vervuld was, enkel gevolgen kon teweegbrengen tussen deze betrokken partijen en hem als derde geen nadeel kon toebrengen. Het Hof stelde dienaangaande echter dat derden deze overeenkomst niet als niet-bestaande kunnen beschouwen derwijze dat een derde de gevolgen ervan tussen de contracterende partijen niet moet erkennen. Deze stelling is alleszins voor kritiek vatbaar.

In de praktijk kan dit immers leiden tot een situatie waarbij een vastgoedmakelaar, hoewel hij zijn verkoopopdracht vervuld heeft, geen zekerheid heeft over zijn commissieloon vermits partijen onderling zouden kunnen overeenkomen dat er in feite nog geen koopovereenkomst is… Dit lijkt ons meer dan één brug te ver…

Didier DHAENENS
Advocaat in Antwerpen bij Dhaenens & Vermeulen Advocaten

Vastgoed info 2009, afl. 8, 1-3

TAGS: vastgoed


Een vastgoedmakelaar die er zich toe verbindt om huurders te zoeken voor een pand en het recht heeft om tot verhuur van het onroerend goed over te gaan, evenals de bezichtiging
van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren, dient erover te waken dat bij verhuring geen sleutels worden overhandigd zonder geldige huurwaarborg.

De makelaar, die de sleutels overhandigt voordat een geldige huurwaarborg is gesteld of voordat hij hiervan het bewijs heeft ontvangen, begaat een contractuele fout die leidt tot zijn beroepsaansprakelijkheid.

Bron: Rb. Leuven, 18 november 2010, E.H.R. 60.

Bij geschreven overeenkomst geeft een eigenaar-verhuurder van een pand opdracht aan een professionele makelaar om te bemiddelen bij de verhuring van een handelspand. Krachtens deze overeenkomst verbond de makelaar zich ertoe om huurders te zoeken voor het pand en kreeg hij hierbij gedurende de volledige looptijd van de overeenkomst het recht om tot verhuur van het onroerend goed over te gaan, evenals de bezichtiging van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren. De overeenkomst voorzag in een te vragen huurprijs van 2 250,00 EUR per maand en de makelaar zou bij de realisatie van de verhuring door zijn bemiddeling een commissieloon ontvangen van 15% van de jaarhuur exclusief btw.

De vastgoedmakelaar slaagt erin om een huurder voor het handelspand te vinden. De verhuurder en de huurder ondertekenen in aanwezigheid van de makelaar een handelshuurovereenkomst die m.b.t. de huurwaarborg het volgende vermeldt: ‘Om de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen te waarborgen, stelt de huurder een huurwaarborg die gelijk is aan 6 maanden huur 12 000,00 EUR bij middel van een bankwaarborg, verstrekt door een in België gevestigde financiële instelling. Deze waarborg dient verstrekt te zijn en in te gaan ten laatste bij ingangsdatum van deze overeenkomst (1 mei 2006) of ten laatste bij het krijgen van de sleutel indien dit vroeger gebeurt.’

Bij de ondertekening van de handelshuurovereenkomst bevestigde de makelaar dat de huurwaarborg gesteld was en hij legde dienaangaande een faxbericht van de KBC-Bank voor waarin deze laatste bevestigde dat de aanvraag voor aflevering van de bankgarantie ten bedrage van 12 000,00 EUR in het kader van de verhuring van het handelspandgoedgekeurd werd en dat de administratieve afhandeling gestart werd. Door tussenkomst van de vastgoedmakelaar werden enige tijd later de sleutels van het gehuurde handelspand overhandigd aan de huurder.

Enige maanden later kent de huurder financiële problemen en staakt hij de betaling van de huurgelden. De huurovereenkomst wordt in rechte ontbonden lastens de huurder met veroordeling van deze laatste in betaling van de achterstallige huurgelden en een wederverhuringsvergoeding. In het kader van deze veroordeling richt de verhuurder zich tot de KBC-Bank om aanspraak te maken op de bankgarantie. De KBC-Bank antwoordde evenwel dat de bankgarantie niet werd afgeleverd omdat de huurder destijds opteerde om de huurwaarborg op een andere manier te regelen. De huurder werd uiteindelijk failliet verklaard en de curator bevestigde dat aan de verhuurder geen uitkering zou toegekend worden. De verhuurder richtte zich tot de vastgoedmakelaar in betaling van 12 000,00 EUR zijnde het bedrag van de te stellen huurwaarborg.

De Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven stelde bij vonnis d.d. 18 november 2010 dat uit de bewoordingen van de overeenkomst zelf en uit de feitelijke uitvoering van de overeenkomst duidelijk blijkt dat de vastgoedmakelaar een opdracht had die erop gericht was een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de eigenaar van het huurpand en een huurder. Krachtens de overeenkomst kreeg de makelaar het recht om tot de verhuur van het onroerend goed over te gaan, evenals de bezichtiging van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren. De makelaar deed dit volgens de rechtbank dan ook, zoals blijkt uit de gevoerde briefwisseling met de kandidaat-huurder en de opdrachtgever-verhuurder, waarin de makelaar beschreef welke prestaties hij had
verricht i.v.m. de plaatsbeschrijving, de overhandiging van de sleutels aan de huurder, de opname van de meterstanden, de bevestiging van de huurwaarborg en de bevestiging van het feit dat de huurder verzekerd was. Uit deze brieven blijkt, volgens de rechtbank, dat partijen duidelijk overeengekomen waren dat de makelaar de afhandeling van de ondertekening van de huurovereenkomst op zich zou nemen.

De rechtbank stelt – enigszins ongenuanceerd – dat een vastgoedmakelaar die als opdracht heeft een huurovereenkomst tot stand te brengen, steeds toezicht dient uit te oefenen op de intrede van de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst en erover waakt (of minstens de eigenaar ervoor waarschuwt) dat geen sleutels worden overhandigd zonder geldige huurwaarborg. Door de sleutels zelf te overhandigen aan de huurder zonder in het bezit te zijn van het bewijs van een geldige huurwaarborg, begaat de professionele makelaar, aldus de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven, een contractuele fout.

Deze stelling lijkt juist wanneer de makelaar voor de verhuurder kon optreden als lasthebber en bijgevolg rechtshandelingen mocht stellen in naam en voor rekening van de verhuurder-lastgever. Het is betreurenswaardig dat de rechtbank dienaangaande niet is overgegaan tot een grondigere analyse en bij haar beslissing niet eens is overgegaan tot een juridische kwalificatie van de overeenkomst gesloten tussen de verhuurder en de professionele makelaar.

Slechts indien er sprake kan zijn van een lastgevingovereenkomst, is de tussengekomen beslissing verdedigbaar. Indien er daarentegen tussen de verhuurder en de professionele makelaar slechts een overeenkomst tot verhuring van diensten – wat gebruikelijk is – werd ondertekend, lijkt de stelling, ingenomen door de rechtbank, voor kritiek vatbaar. In het kader van een verhuring van diensten beperkt de taak van de vastgoedmakelaar zich immers meestal tot het zoeken van een kandidaat-huurder en het voeren van publiciteit. De makelaar wordt niet betrokken bij de uitvoering van de eigenlijke huurovereenkomst die door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. Het niet-naleven van een contractuele verplichting, zoals het stellen van de huurwaarborg, kan daarom bezwaarlijk beschouwd worden als een contractuele fout in hoofde van de vastgoedmakelaar.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen.

Vastgoed info 2011, afl. 20, 7-8

TAGS: handelshuur, vastgoed


Een bestemmingswijziging van een verkocht perceel kan leiden tot vernietiging van de verkoopovereenkomst wegens benadeling voor meer dan 7/12. Deze mogelijkheid is van dwingend recht. Bij een optieovereenkomst tot aankoop moet de benadeling beoordeeld worden in de verhouding tussen de optieprijs en de waarde van het goed op het ogenblik van het lichten van de optie. Dat wees het Hof van Beroep in Brussel op 30 juni 2004. Het arrest verscheen in het Rechtskundig Weekblad 2006-2007, blz. 1161.

Partijen sluiten een optieovereenkomst tot aankoop van een onroerend goed (perceel grond) tegen de overeengekomen prijs van 3.000 fr. per m². De optie wordt toegestaan voor een periode van 30 maanden. De begunstigde van de optie licht deze binnen de termijn en betaalt een voorschot.

Enkele maanden later deelt de verkoper evenwel aan de koper mee dat hij vernomen heeft dat op datum van de lichting van de optie de bestemming van de grond gewijzigd was en dat de waarde van het verkochte perceel aanzienlijk hoger was dan die in de optieovereenkomst vermeld. De verkoper beroept zich dan ook op de bepalingen van artikel 1674 B.W. en vordert de vernietiging van de overeenkomst wegens benadeling voor meer dan 7/12.

De koper wenst hier evenwel niet op in te gaan en dringt aan op de uitvoering van de verkoopovereenkomst tegen de prijs vermeld in de optieovereenkomst.

■ Woningbouwgebied

De koper betwist niet dat de bestemming van het perceel grond gewijzigd werd tussen de datum van de ondertekening van de optieovereenkomst en het lichten van de optie. De optieovereenkomst heeft betrekking op de verkoop van een perceel landbouwgrond dat nadien opgenomen wordt in een gebied voor woningbouw.

De koper stelt niettemin dat de verkoper zonder enig voorbehoud het voorschot op de totale koopsom aanvaard heeft en er dus een volwaardige wilsovereenstemming bestond over het voorwerp van de koopovereenkomst en de prijs ervan.

Het Hof van Beroep in Brussel oordeelde echter dat de mogelijkheid om de vernietiging van een verkoopovereenkomst te vorderen wegens benadeling voor meer dan 7/12 van dwingend recht is. Een verkoper kan enkel afstand doen van deze nietigheidsvordering wanneer het wilsgebrek niet meer bestaat, d.w.z. wanneer hij kennis heeft gekregen van de benadeling op het ogenblik van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst.

De aanvaarding van het voorschot zonder enig voorbehoud heeft dus niet tot gevolg dat de verkoper afstand doet van zijn nietigheidsvordering op grond van benadeling. Het staat immers vast dat op dat ogenblik de verkoper nog geen kennis had van een aanzienlijke waardevermeerdering van het verkochte perceel. De koper nam pas kennis van de bestemmingswijziging en de daaraan verbonden waardevermeerdering door tussenkomst van de notaris gelast met het verlijden van de akte.

■ Waardestijging

Zeer terecht oordeelde het Hof van Beroep dat bij een optieovereenkomst tot aankoop van een onroerend goed de benadeling moet beoordeeld worden in de verhouding tussen de optieprijs en de waarde van het goed op het ogenblik van het lichten van de optie. Het is immers pas op dat ogenblik dat de koopovereenkomst tot stand komt. De verkoper kan zich dus beroepen op een waardestijging in de periode tussen het verlenen en het lichten van de optie.

Didier DHAENENS

Vastgoed info 2007, afl. 10, 1-2

TAGS: vastgoed


Het houden van een hangbuikvarken als huisdier in een gehuurd appartement valt niet onder het recht op bescherming van het privé- en gezinsleven (art.8 EVRM). Aan een mensenrecht mag het vereiste van universaliteit gesteld worden. Het houden van een hangbuikvarken op een gehuurd appartement voldoet niet aan deze vereiste, aldus de Vrederechter te Mechelen.

Bron: Vred.Mechelen, 16 december 2009, R.W. 2010-11, 1066-1069.

■ Feiten

De huurster van een appartement, dienstig voor persoonlijke bewoning, houdt sedert begin 2006 in dit appartement een hangbuikvarken “Flurk”. Zij had dit dier destijds als een klein zwijntje als geschenk gekregen van een vriend. Inmiddels was dit varkentje een volgroeid hangbuikvarken geworden met een gewicht dat schommelde tussen de 80 à 100 kg.

Naast dit hangbuikvarken hield de huurster eveneens nog een kleine hond, een cavia en twee chinchilla’s als huisdier bij.

De huurovereenkomst bepaalde m.b.t. het houden van huisdieren het volgende:

“Het is de huurder enkel toegestaan dieren te houden mits naleving van de bepalingen van het reglement van inwendige orde dat uitsluitend rekening zal houden met de aard van de woning, de ligging ervan en de overdreven burenhinder”.

Het reglement van inwendige orde bepaalde als aanvulling op de huurovereenkomst dat:

“Huisdieren worden slechts geduld indien ze niet hinderlijk zijn voor de geburen, door lawaai, geur of welke andere reden ook. De bestuursraad van de verhuurder heeft steeds het recht de verwijdering van het/de dier(en) te eisen”.

Na een drietal jaar vraagt de verhuurder de verwijdering van het hangbuikvarken bij gebreke waaraan de verhuurder zal dagvaarden in onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder laat weten dat zij niet bereid is het dier uit het appartement te verwijderen omdat het hangbuikvarken geen overlast of burenhinder veroorzaakt.

■ Beslissing van de Vrederechter

De betrokken partijen leggen het geschil voor aan de Vrederechter te Mechelen. In het kader van de behandeling van dit geschil brengen zij elk verklaringen bij m.b.t. het hangbuikvarken. De verhuurder brengt verklaringen bij die uitgaan van de andere bewoners van het gebouw, die gewag maken van geur- en lawaaihinder en bijgevolg burenoverlast, veroorzaakt door de aanwezigheid van het hangbuikvarken. Andere bewoners stellen zich neutraal op of minimaliseren de klachten. De huurder legt ook verklaringen voor van kennissen en bezoekers die bevestigen dat er geen geur- of lawaaihinder of overlast is ingevolge het houden van het hangbuikvarken.

De huurder argumenteert dat het houden van een huisdier, in casu een hangbuikvarken, een fundamenteel recht is dat valt onder het recht op bescherming van het privé- en gezinsleven (art. 8 EVRM). Door de verwijdering van het hangbuikvarken uit het verhuurde appartement te vorderen, zou de verhuurder deze bepaling schenden. Ter ondersteuning van deze stelling verwees de huurder naar andere rechtspraak, waaronder een vonnis gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel op 7 april 2006 (Rb. Brussel, 7 april 2006, T.Vred. 2007, 176).

Deze laatste rechtbank motiveerde de beslissing als volgt:

“Het bezit van huisdieren, zelfs indien ze geen hinder veroorzaken, in strijd met een verbodsclausule in de huurovereenkomst, is niet voldoende om een contractuele fout te bewijzen. Zulkse clausule kan worden beschouwd in de huidige stand van de sociale opvattingen en gewoonten als een aantasting van het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats, zoals gewaarborgd door art. 8.1. EVRM.”

De Vrederechter volgde deze stelling evenwel niet en stelde dat er geen criteria werden blootgelegd of enig controle-instrument werd aangewend ter bepaling van de sociale opvattingen en gewoonten waarnaar verwezen werd door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel. De stelling dienaangaande aangenomen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel is, aldus de Vrederechter, arbitrair.

De Vrederechter stelt zich overigens de vraag of het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats, zoals gewaarborgd door art. 8 EVRM, steeds dient te primeren op een ander recht, m.n. de ongeschonden bescherming van eigendom waarop de verhuurder zich kan beroepen.

De Vrederechter stelt dat aan art. 8 EVRM het vereiste van universaliteit mag gesteld worden. Dit vereiste impliceert dat het houden van een hangbuikvarken op een gehuurd appartement voor iedereen, overal en in alle omstandigheden, mogelijk moet zijn.

De Vrederechter oordeelt dat zulks niet het geval is, zodat de huurder veroordeeld werd om het hangbuikvarken uit het appartement te verwijderen en elders onder te brengen.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen

Vastgoed info 2011, afl. 10, 6-7

TAGS: Huur


Bij het verlijden van een notariële verkoopakte begaat de instrumenterende akte een materiële vergissing. De notaris had de btw doorgestort aan de verkoper zonder deze te innen bij de koper. De verkopers hadden bij het verlijden van de akte kwijting voor de betaling van de koopprijs verleend. Deze kwijting kan aan de instrumenterende notaris tegengeworpen worden. De notaris kan van de koper de betaling van de btw niet meer vorderen door zich te beroepen op de vermogensverschuiving zonder oorzaak (Antwerpen, 4 januari 2010, NjW, 22 december 2010, nr. 233, p.836).

Naar aanleiding van de verkoop van een appartement verlenen de verkopers in de notariële akte kwijting voor de volledige koopprijs. Voorafgaandelijk aan het verlijden van de akte werd door de notaris aan de koper een ontwerp van akte en afrekening overgemaakt.

Volgens deze afrekening was de koper in totaal een bedrag van 3.022.778 BEF verschuldigd. Bij het verlijden van de akte werd voor dit bedrag een bankcheque uitgeschreven aan order van de notaris.

Ingevolge een materiële vergissing heeft de notaris de btw ten bedrage van 13.852,56 EUR niet geïnd van de koper maar heeft hij dit bedrag wel doorgestort aan de verkopers. Na het verlijden van de akte richt de notaris een schrijven aan de koper waarbij hij aan deze laatste laat weten dat, ingevolge een telfout van een van zijn medewerkers, hij de btw niet van de koper ontvangen heeft, terwijl hij deze btw wel uitbetaalde aan de verkoper. De notaris verzocht de koper bijgevolg in de betaling van de btw. De koper wenste op dit verzoek tot bijbetaling van de btw niet vrijwillig in te gaan. De notaris diende dan ook noodgedwongen over te gaan tot dagvaarding van de koper in betaling van de door hem aan de verkoper doorgestorte btw, vermeerderd met moratoire interest vanaf de ingebrekestelling, de gerechtelijke intresten en de kosten van het geding.

De vordering van de notaris werd in eerste aanleg ontvankelijk en gegrond verklaard. De koper tekende tegen dit vonnis beroep aan bij het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof volgde de stelling van de notaris niet, waar deze laatste stelde dat de verleende kwijting enkel betrekking zou hebben op de uitgeschreven cheque. Volgens het Hof heeft de kwijting echter betrekking op alle verbintenissen vanwege de koper t.o.v. de verkoper. De kwijting houdt dan ook de vaststelling in dat de koper door zijn betaling van de schuld is bevrijd.

In eerste aanleg oordeelde de rechtbank dat enkel de kopers kwijting hadden verleend doch niet de notaris. De notaris zou, aldus volgens de eerste rechter, nog steeds het recht hebben om van de koper de betaling van de totale koopsom te vorderen, die hij in opdracht van de verkopers moest innen maar die hij per vergissing niet volledig van de koper had ontvangen.

Het Hof van Beroep deelt deze stelling niet en stelt dat de notaris wel degelijk in opdracht handelde van de verkoper om de betaling van de totale som van de koper te innen. De kwijting, die in de notariële akte voor de totale som werd verleend, kan dan ook aan de notaris worden tegengeworpen. De koper stelt bovendien terecht dat hij geen betalingsverplichtingen heeft t.a.v. de notaris doch enkel t.a.v. de verkopers.

Tussen de notaris en de koper bestond er geen contractuele relatie. De notaris meende dan ook zijn vordering te kunnen steunen op de vermogensverschuiving zonder oorzaak. De koper ging immers niet over tot betaling van de verschuldigde btw ingevolge een materiële vergissing begaan op het kantoor van de notaris. De notaris stelde dat er hier sprake was van een verarming van zijn vermogen en een overeenstemmende verrijking van het vermogen van de koper. Tussen de verarming en de verrijking was, aldus de notaris, een bewezen verband en ontbrak enige juridische grondslag voor deze vermogensverschuiving.

Het Hof stelde dat de juridische oorzaak van de vermogensverschuiving haar oorzaak kan vinden in een contractuele, een wettelijke of natuurlijke verbintenis of in de eigen wil van de verarmde.
Deze juridische oorzaak kan gelegen zijn in een overeenkomst, ook al is deze niet gesloten tussen de verrijkte en de verarmde, maar tussen de verrijkte of de verarmde en een derde.

In casu meende het Hof van Beroep dat de vermogensverschuiving gelegen was in de verkoopovereenkomst en de kwijting die bij de notariële akte werd gegeven. De notaris kon zijn vordering zodoende niet steunen op de vermogensverschuiving zonder oorzaak om betaling te bekomen van de koper.

Het Hof van Beroep heeft de vordering van de notaris bijgevolg ongegrond verklaard.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen

Vastgoed info 2011, afl. 11, 3-4

TAGS: vastgoed


De teruggave van registratierechten is uitgesloten bij minnelijke vernietiging, ontbinding of herroeping van een overeenkomst. Aldus werd geoordeeld door de Rechtbank van Eerste Aanleg in Brugge (Rb. Brugge, 15 maart 2004, R.W. 2007-2008, 294).

De Rechtbank van Eerste Aanleg in Brugge werd geconfronteerd met een vordering tot teruggave van registratierechten. Bij de beoordeling van deze vordering werden de principes
m.b.t. dergelijk verzoek tot teruggave door de rechtbank duidelijk gesteld. Krachtens artikel 208 W.Reg. is de teruggave van regelmatig geheven rechten, welke ook de latere gebeurtenissen zijn, in principe niet mogelijk. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan er sprake zijn van teruggave van registratierechten. Dit wordt duidelijk gesteld in artikel 209, 2° en 209, 3° W. Reg.

■ Valse akte

Artikel 209, 2° W.Reg. stelt dat de teruggave van de registratierechten uitzonderlijk mogelijk is wanneer de evenredige rechten geheven zijn hetzij wegens een akte die vals verklaard is, hetzij wegens een overeenkomt die uit hoofde van nietigheid ongedaan werd gemaakt door een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest.

Artikel 209, 2° W.Reg. is bijgevolg slechts van toepassing op verkoopovereenkomsten die vals verklaard werden of die het voorwerp uitmaakten van een nietigverklaring door rechtbanken of hoven.
Artikel 209, 3° W.Reg. heeft daarentegen betrekking op de ontbinding of de herroeping van de overeenkomst. Krachtens artikel 209, 3° W.Reg. is de teruggave van de registratierechten uitzonderlijk mogelijk wanneer de overeenkomst ontbonden of herroepen werd in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest. De rechtbank oordeelde dat op grond van artikel 209, 2° en 3° W.Reg. de teruggave van de registratierechten uitgesloten is bij een minnelijke vernietiging, ontbinding of herroeping van de overeenkomst.

■ Wet Breyne

Wanneer de verkoop tussen partijen minnelijk beëindigd werd ingevolge de bepalingen van de Wet Breyne kan er volgens de rechtbank geen sprake zijn van teruggave van de op de onderhandse akte geheven registratierechten. De rechtbank oordeelde dat de eis dat de nietigverklaring, ontbinding of herroeping moet vervat zijn in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest te verklaren is door de bekommernis van de wetgever om het recht tot teruggave strikt te beperken tot de gevallen waarin de nietigheid, ontbinding of herroeping op onbetwiste wijze is vastgesteld.


Didier DHAENENS

Advocaat in Antwerpen

Vastgoed info 2007, afl. 19, 2-3

TAGS: vastgoed


loading
×