warning icon
YOUR BROWSER IS OUT OF DATE!

This website uses the latest web technologies so it requires an up-to-date, fast browser!
Please try Firefox or Chrome!

TAG ARCHIVES


HUUR

Een beding dat aan de huurder de mogelijkheid verleent om een woninghuurovereenkomst van korte duur vroegtijdig op te zeggen is rechtsgeldig. Noch de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch het dwingend karakter van deze wet verbieden zulks.

Cass. (1e k.) AR C.14.0367.F, 18 december 2015 (L.A. / J.M., B.C.), http://www.cass.be januari 2016), concl. LECLERCQ, J.; JT 2016, afl. 6654, 448 en (13http://jt.larcier.be/ juli 2016), noot BERNARD, N.; TBBR 2016, afl. 4, 209, noot FIEVET, G.(10

De feiten en voorgaanden

Tussen een verhuurder en huurders wordt een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet.

Deze overeenkomst bevat een opzegbeding ten voordele van de huurders krachtens dewelke de huurovereenkomst door hen kan opgezegd worden mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en zonder de betaling van enige schadevergoeding.

Ingevolge de beëindiging van de relatie tussen de huurders maakt één van hen in de loop van de huurovereenkomst gebruik van deze conventionele opzegmogelijkheid. De andere medehuurder wenst het gehuurde pand evenwel verder te betrekken en betwist bijgevolg de rechtsgeldigheid van de vroegtijdige opzegging.

In graad van beroep oordeelt de Rechtbank van eerste aanleg in Namen dat de vroegtijdige opzegging rechtsgeldig was. Tegen deze beslissing wordt cassatieberoep aangetekend.

De beslissing van het Hof van Cassatie

Bij arrest van 18 december 2015 oordeelt het Hof van Cassatie dat een conventioneel opzegbeding dat een vervroegde opzegging door de huurder van een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet bevat, geoorloofd is.

Het Hof stelt dat noch uit de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch uit het dwingend karakter van deze wetsbepaling (krachtens artikel 12 van de woninghuurwet) blijkt dat een dergelijk conventioneel opzegbeding ten voordele van het huurder verboden is.

De draagwijdte van de beslissing

De problematiek van de mogelijkheid voor partijen om een conventioneel opzegbeding in een woninghuurovereenkomst van korte duur te voorzien waardoor een vroegtijdige opzegging door één of beide partijen mogelijk is, heeft in de rechtsleer en rechtspraak al heel wat inkt doen vloeien (1).

Een deel van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat dergelijk opzegbeding geoorloofd is op grond van de wilsautonomie van de contractspartijen (art. 1134, eerste lid B.W.) alsmede op grond van de overweging dat de wetgever de mogelijkheid tot vroegtijdige opzegging niet uitdrukkelijk heeft uitgesloten (2).

Een andere strekking van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat een dergelijke conventionele opzegmogelijkheid strijdig zou zijn met de ratio legis van de woninghuur van korte duur krachtens dewelke zowel de verhuurder als de huurder belang kan hebben om zich gedurende een bepaalde en vooraf gekende termijn te verbinden tot een huurrelatie (3).

Op grond hiervan oordeelde de vrederechter van Westerlo (4) dat een conventioneel opzeggingsrecht ten voordele van de verhuurder strijdig is met de ratio legis van de woninghuur van korte duur en als onredelijk dient gekwalificeerd te worden wanneer een woninghuuroverkomst met een duurtijd van 3 jaar reeds na 13 maanden wordt opgezegd. Aldus zou er, aldus voormelde rechtspraak, geen sprake zijn van de door de wetgever beoogde rechtszekerheid. Bovendien zou een dergelijke opzegmogelijkheid het recht op behoorlijke huisvesting gegarandeerd door artikel 23 van de Grondwet miskennen. Dit recht impliceert volgens de rechtsleer immers eveneens de woonzekerheid en bijgevolg de eliminatie van het risico op verlies van zijn woning (5).

De vrees is dat het arrest van 18 december 2015 niet zaligmakend is en allerminst het sluitstuk vormt van de bestaande discussie in de rechtsleer. Het Hof van Cassatie heeft zich immers enkel uitgesproken over de rechtsgeldigheid van een conventioneel opzegbeding ten voordele van de huurder. De discussie over de rechtsgeldigheid van dergelijk opzegbeding ten voordele van de verhuurder blijft bijgevolg open.

Bovendien heeft het Hof haar beslissing gesteund op twee elementen: de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet en het krachtens artikel 12 van de woninghuurwet dwingende karakter. Het valt te betreuren dat Hof zich niet heeft uitgesproken over de ratio legis van de regeling voorzien in artikel 3, § 6 van de woninghuurwet. Een geldig opzegbeding dient immers bij de toepassing ervan nog steeds de toetsing van een mogelijk rechtsmisbruik in functie van de door de wetgever boogde ratio legis te doorstaan. Het laatste woord inzake deze problematiek is bijgevolg nog lang niet gezegd. Wordt vervolgd…

Voetnoten:
(1) Zie o.m. : A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurecht (1998-2005)”, R.W. 2005-2006, 1530.
(2) Zie o.m. J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, R.W., 1995-1996, p. 105, nr. 7 en Rb. Luik,
15 maart 2006, J.M.L.B., 2007, p. 995.
(3) Vred. Zomergem 18 januari 2008, R.W. 2008-2009, p. 887.
(4) Vred. Westerlo 16 augustus 2010, Huur 2011, p.32.
(5) Zie : M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur”, A.P.R., Kluwer, 2002, p. 68, nr. 154.

In de kijker – 05/09/2016
Auteur(s):
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen

TAGS: Huur, vastgoed


Het houden van een hangbuikvarken als huisdier in een gehuurd appartement valt niet onder het recht op bescherming van het privé- en gezinsleven (art.8 EVRM). Aan een mensenrecht mag het vereiste van universaliteit gesteld worden. Het houden van een hangbuikvarken op een gehuurd appartement voldoet niet aan deze vereiste, aldus de Vrederechter te Mechelen.

Bron: Vred.Mechelen, 16 december 2009, R.W. 2010-11, 1066-1069.

■ Feiten

De huurster van een appartement, dienstig voor persoonlijke bewoning, houdt sedert begin 2006 in dit appartement een hangbuikvarken “Flurk”. Zij had dit dier destijds als een klein zwijntje als geschenk gekregen van een vriend. Inmiddels was dit varkentje een volgroeid hangbuikvarken geworden met een gewicht dat schommelde tussen de 80 à 100 kg.

Naast dit hangbuikvarken hield de huurster eveneens nog een kleine hond, een cavia en twee chinchilla’s als huisdier bij.

De huurovereenkomst bepaalde m.b.t. het houden van huisdieren het volgende:

“Het is de huurder enkel toegestaan dieren te houden mits naleving van de bepalingen van het reglement van inwendige orde dat uitsluitend rekening zal houden met de aard van de woning, de ligging ervan en de overdreven burenhinder”.

Het reglement van inwendige orde bepaalde als aanvulling op de huurovereenkomst dat:

“Huisdieren worden slechts geduld indien ze niet hinderlijk zijn voor de geburen, door lawaai, geur of welke andere reden ook. De bestuursraad van de verhuurder heeft steeds het recht de verwijdering van het/de dier(en) te eisen”.

Na een drietal jaar vraagt de verhuurder de verwijdering van het hangbuikvarken bij gebreke waaraan de verhuurder zal dagvaarden in onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder laat weten dat zij niet bereid is het dier uit het appartement te verwijderen omdat het hangbuikvarken geen overlast of burenhinder veroorzaakt.

■ Beslissing van de Vrederechter

De betrokken partijen leggen het geschil voor aan de Vrederechter te Mechelen. In het kader van de behandeling van dit geschil brengen zij elk verklaringen bij m.b.t. het hangbuikvarken. De verhuurder brengt verklaringen bij die uitgaan van de andere bewoners van het gebouw, die gewag maken van geur- en lawaaihinder en bijgevolg burenoverlast, veroorzaakt door de aanwezigheid van het hangbuikvarken. Andere bewoners stellen zich neutraal op of minimaliseren de klachten. De huurder legt ook verklaringen voor van kennissen en bezoekers die bevestigen dat er geen geur- of lawaaihinder of overlast is ingevolge het houden van het hangbuikvarken.

De huurder argumenteert dat het houden van een huisdier, in casu een hangbuikvarken, een fundamenteel recht is dat valt onder het recht op bescherming van het privé- en gezinsleven (art. 8 EVRM). Door de verwijdering van het hangbuikvarken uit het verhuurde appartement te vorderen, zou de verhuurder deze bepaling schenden. Ter ondersteuning van deze stelling verwees de huurder naar andere rechtspraak, waaronder een vonnis gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel op 7 april 2006 (Rb. Brussel, 7 april 2006, T.Vred. 2007, 176).

Deze laatste rechtbank motiveerde de beslissing als volgt:

“Het bezit van huisdieren, zelfs indien ze geen hinder veroorzaken, in strijd met een verbodsclausule in de huurovereenkomst, is niet voldoende om een contractuele fout te bewijzen. Zulkse clausule kan worden beschouwd in de huidige stand van de sociale opvattingen en gewoonten als een aantasting van het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats, zoals gewaarborgd door art. 8.1. EVRM.”

De Vrederechter volgde deze stelling evenwel niet en stelde dat er geen criteria werden blootgelegd of enig controle-instrument werd aangewend ter bepaling van de sociale opvattingen en gewoonten waarnaar verwezen werd door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel. De stelling dienaangaande aangenomen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel is, aldus de Vrederechter, arbitrair.

De Vrederechter stelt zich overigens de vraag of het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats, zoals gewaarborgd door art. 8 EVRM, steeds dient te primeren op een ander recht, m.n. de ongeschonden bescherming van eigendom waarop de verhuurder zich kan beroepen.

De Vrederechter stelt dat aan art. 8 EVRM het vereiste van universaliteit mag gesteld worden. Dit vereiste impliceert dat het houden van een hangbuikvarken op een gehuurd appartement voor iedereen, overal en in alle omstandigheden, mogelijk moet zijn.

De Vrederechter oordeelt dat zulks niet het geval is, zodat de huurder veroordeeld werd om het hangbuikvarken uit het appartement te verwijderen en elders onder te brengen.

Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen

Vastgoed info 2011, afl. 10, 6-7

TAGS: Huur


loading
×