warning icon
YOUR BROWSER IS OUT OF DATE!

This website uses the latest web technologies so it requires an up-to-date, fast browser!
Please try Firefox or Chrome!

De doorverhuring tegen betaling van een kamer met ontbijt via het online platform Airbnb is een onderhuur en geen aannemingsovereenkomst. Dergelijke onderverhuur zonder instemming van de verhuurder maakt een inbreuk uit op artikel 1728 B.W. en artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet (Vred. Brugge 4 februari 2016, TBBR 2016/7, 417-420).

De feiten

De eigenaar van een appartement gelegen in het toeristische Brugge verhuurt dit appartement bij toepassing van de Woninghuurwet aan een huurder. De huurovereenkomst voorziet uitdrukkelijk dat het gehuurde goed uitsluitend bestemd is als hoofdverblijfplaats voor de huurder.

Bij toeval ontdekt de verhuurder dat de huurder het gehuurde appartement op zeer regelmatige basis aanbiedt op het online platform Airbnb. De verhuurder kan zoiets niet aanvaarden en stelt dat een dergelijk aanbod niet in overeenstemming is met de wet op de Woninghuur en met de contractuele bepalingen van de huurovereenkomst gesloten tussen partijen. De verhuurder stelt de huurder in gebreke om dit aanbod te staken. De huurder geeft aan deze ingebrekestelling geen gevolg, waarop de verhuurder zich tot de vrederechter richt en de ontbinding van de huurovereenkomst lastens de huurder vordert.

De huurder betwist niet dat hij via het online platform Airbnb een kamer met bed en ontbijt ter beschikking van gasten stelt en tevens informatie geeft omtrent de bezienswaardigheden in Brugge. Naar zijn mening kan deze dienstverlening echter niet gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst, maar als een aannemingsovereenkomst.

De beslissing

In het kader van bovenvermeld geschil moet de rechter onderzoeken en beoordelen of de tehuurstelling op Airbnb van een appartement dat reeds verhuurd was onder het regime van woninghuur, verzoenbaar is met de bepalingen van artikel 1728 B.W., de Woninghuurwet en de contractuele bepalingen gesloten tussen partijen.

De rechtbank volgt de argumentatie van de huurder m.b.t. de kwalificatie (van de terbeschikkingstelling van een bed en het aanbieden van een ontbijt via een Airbnb- overeenkomst) als een aannemingsovereenkomst niet. Het ontbijt is, aldus de rechtbank niet de essentie van de overeenkomst, doch wel de kamerverhuur met sanitaire voorzieningen via een internetsysteem. Het voorzien van een ontbijt is slechts een eventuele bijkomende dienstverlening met een accessoir karakter.

De rechtbank oordeelt dat, gelet op de bepalingen van artikel 1709 B.W., de huurovereenkomst die bemiddeld en tot stand is gekomen door Airbnb wel degelijk als een onderhuur moet beschouwd worden.

Artikel 1709 B.W. schrijft immers voor dat huur van goederen een overeenkomst is waarbij de ene partij zich verbindt om aan de andere partij het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen de betaling van een bepaalde prijs. In casu is er wel degelijk sprake van de overdracht van het genot van een onroerend goed of minstens een gedeelte ervan en zulks tegen de betaling van een prijs, zodat er wel degelijk onderhuur is.

Krachtens artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet mag een huurder principieel het goed niet volledig onderverhuren, doch dient hij bovendien instemming te verkrijgen van de verhuurder voor een gedeeltelijke onderverhuring. De huurder blijft in gebreke om het bewijs te leveren van de instemming van de verhuurder met betrekking tot een gedeeltelijke onderverhuring, zodat deze onderverhuring een inbreuk uitmaakt op de bepalingen van artikel 4, § 2 van de Woninghuurwet.

Bovendien voorziet de huurovereenkomst gesloten tussen partijen uitdrukkelijk dat het gehuurde appartement enkel bestemd is voor private bewoning. De doorverhuring van onderdelen van het onroerend goed of het onroerend goed in zijn geheel aan derden tegen betaling stemt, aldus de rechtbank, niet overeen met private bewoning, zodat naast voormelde inbreuk op de woninghuurwetgeving er eveneens sprake is van de miskenning van een contractuele bepaling.

Tot slot stelt de rechtbank dat er eveneens sprake is van een inbreuk op artikel 1728 B.W. Krachtens deze bepaling is de huurder gehouden om het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is. De miskenning van de contractuele bestemming voor private bewoning maakt bijgevolg eveneens een inbreuk uit op artikel 1728 B.W.

De rechtbank opteert voor de voorwaardelijke huurontbinding als sanctie. Aan de huurder wordt een verbod opgelegd om publiciteit te voeren voor het door hem gehuurde appartement en dit appartement ter verhuring op het internet of op enige andere wijze aan te bieden ter verhuring. Indien de huurder zich aan deze verbodsbepaling niet houdt, volgt de ontbinding van de bestaande huurovereenkomst lastens de huurder.

In de kijker – 10/10/2017

 

loading
×