Een feitelijk samenwonende medehuurder die zich hoofdelijk verbonden heeft, kan zonder de medewerking van de andere medehuurder en door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, uit het contract stappen ongeacht de rechten van de andere medehuurder.
Rb. Limburg (afd. Hasselt) 4 november 2014, RW 2016-17, 790-793.
De feiten
Een eigenaar verhuurt een appartement aan een gehuwd koppel onder toepassing van de woninghuurwetgeving. Beide huurders ondertekenen de huurovereenkomst en verbinden zich hoofdelijk tot naleving van alle verplichtingen verbonden aan de huurovereenkomst. Na de beëindiging van de relatie verlaat één van de medehuurders het gehuurde appartement en zegt de huurovereenkomst op grond van artikel 3, § 5 van de Woninghuurwet op. De andere medehuurder blijft het gehuurde appartement verder bewonen.
De achtergebleven medehuurder blijft in gebreke om haar huurverplichtingen na te leven. De huurachterstal stapelt zich op, zodat de verhuurder verplicht is zich tot de vrederechter te richten teneinde de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te verkrijgen. De verhuurder stelt deze vordering echter in zowel tegen de zittende huurder altegen de oorspronkelijke medehuurder die ingevolge opzegging het appartement al geruime tijd verlaten had en bijgevolg niet aan de oorsprong lag van de geaccumuleerde huurachterstel.
Deze medehuurder betwist dat hij nog gehouden kon zijn in betaling van huurachterstallen die hun oorsprong vonden na de opzeg.
De beslissing
In eerste aanleg verklaart de vrederechter de vordering ongegrond ten aanzien van de oorspronkelijke medehuurder die tussentijds de huurovereenkomst had opgezegd. De rechter is van oordeel dat partijen gebonden waren door een huurovereenkomst onderworpen aan de Woninghuurwet die dwingende bepalingen bevat ten voordele van de huurders, o.a. inzake opzeg.
Het hoofdelijkheidsbeding voorzien in de huurovereenkomst vindt haar oorzaak enkel in de huurovereenkomst, zodat het wegvallen van deze huurovereenkomst door opzeg eveneens het wegvallen van het beding impliceert. Hetzelfde geldt met betrekking tot de op de huurovereenkomst gebaseerde verplichtingen. Deze vallen eveneens weg, behalve de verplichtingen die tot en met de datum van afloop van de opzeg verworven waren.
De verhuurder is het niet eens met deze uitspraak en tekent hoger beroep aan. Hij stelt dat, gelet op de hoofdelijke gehoudenheid van de huurders, deze laatsten één ondeelbare partij vormden.
De opzegging van de huurovereenkomst door één van de medehuurders was volgens de verhuurder, mede gelet op de bedongen hoofdelijkheid, bijgevolg niet rechtsgeldig.
De verhuurder stelt dat in beginsel een huuropzegging, in geval van medehuurders, moet uitgaan van alle medehuurders opdat de huurovereenkomst een einde zou nemen. De verhuurder baseert zich dienaangaande op bepaalde rechtsleer (1).
De rechtbank van eerste aanleg te Hasselt, zetelend in graad van beroep, volgt deze stelling evenwel niet. Wanneer er verschillende huurders zijn, beschikt elke huurder over een afzonderlijk en persoonlijk recht op het betrekken van het gehele goed, gezamenlijk met de andere medehuurders. Een medehuurder kan afzien van zijn recht of dat recht kan hem ontnomen worden, zonder dat de rechten en plichten van de andere medehuurders worden aangetast.
Elke huurder kan bijgevolg opzeggen op grond van zijn individuele vrijheid waarbij de huurovereenkomst ten aanzien van de opzeggende medehuurder beëindigd wordt. Men kan diegene die het gehuurde goed zou willen verlaten niet verplichten om een aandeel in de huur te blijven betalen zolang andere medehuurders er zouden blijven. De opzegging kent, wat de opzeggende huurder betreft, haar normale gevolgen (2).
Met betrekking tot de woninghuurwetgeving is de mogelijkheid voor de huurder om op elk ogenblik de huurovereenkomst aangegaan voor negen jaar op te zeggen van dwingend recht en kan bijgevolg deze mogelijkheid contractueel niet worden uitgesloten of beperkt. De hoofdelijke en feitelijke samenwonende medehuurder kan bijgevolg niet alleen, zonder medewerking van de andere medehuurder, een einde maken aan de huurovereenkomst doch kan wel uit het contract stappen door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, zonder dat dit de rechten aantast van de andere medehuurder die het gehuurde pand blijft betrekken (3).
De rechtbank zetelend in graad van beroep bevestigt bijgevolg de uitspraak van de vrederechter en oordeelt dat de medehuurder die tussentijds had opgezegd op grond van artikel 3, § 5 Woninghuurwet na het verstrijken van de opzegtermijn niet langer als huurder gehouden was tot enige verplichting uit de huurovereenkomst. De hoofdelijkheid zoals bedongen in de huurovereenkomst doet geen afbreuk aan de opzegmogelijkheid ten voordele van deze medehuurder, vermits deze opzegmogelijkheid krachtens de Woninghuurwet van dwingend recht is.
Voetnoten:
(1) Y. Merchiers, Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 115; A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX- 4 – 4; K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.
(2) A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX – 4 – 4, K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.
(3) M. Dambre, “Benoemde overeenkomsten, Titel VIII, Huur van goederen” in Comm.Bijz.Ov., losbl.; Vred. Roeselare 15 februari 2007, T.Vred. 2009, 126.
Didier Dhaenens
Immo Spector – 21/11/2017