Een beding dat aan de huurder de mogelijkheid verleent om een woninghuurovereenkomst van korte duur vroegtijdig op te zeggen is rechtsgeldig. Noch de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch het dwingend karakter van deze wet verbieden zulks.
Cass. (1e k.) AR C.14.0367.F, 18 december 2015 (L.A. / J.M., B.C.), http://www.cass.be januari 2016), concl. LECLERCQ, J.; JT 2016, afl. 6654, 448 en (13http://jt.larcier.be/ juli 2016), noot BERNARD, N.; TBBR 2016, afl. 4, 209, noot FIEVET, G.(10
De feiten en voorgaanden
Tussen een verhuurder en huurders wordt een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet.
Deze overeenkomst bevat een opzegbeding ten voordele van de huurders krachtens dewelke de huurovereenkomst door hen kan opgezegd worden mits naleving van een opzegtermijn van drie maanden en zonder de betaling van enige schadevergoeding.
Ingevolge de beëindiging van de relatie tussen de huurders maakt één van hen in de loop van de huurovereenkomst gebruik van deze conventionele opzegmogelijkheid. De andere medehuurder wenst het gehuurde pand evenwel verder te betrekken en betwist bijgevolg de rechtsgeldigheid van de vroegtijdige opzegging.
In graad van beroep oordeelt de Rechtbank van eerste aanleg in Namen dat de vroegtijdige opzegging rechtsgeldig was. Tegen deze beslissing wordt cassatieberoep aangetekend.
De beslissing van het Hof van Cassatie
Bij arrest van 18 december 2015 oordeelt het Hof van Cassatie dat een conventioneel opzegbeding dat een vervroegde opzegging door de huurder van een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten in de zin van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet bevat, geoorloofd is.
Het Hof stelt dat noch uit de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet, noch uit het dwingend karakter van deze wetsbepaling (krachtens artikel 12 van de woninghuurwet) blijkt dat een dergelijk conventioneel opzegbeding ten voordele van het huurder verboden is.
De draagwijdte van de beslissing
De problematiek van de mogelijkheid voor partijen om een conventioneel opzegbeding in een woninghuurovereenkomst van korte duur te voorzien waardoor een vroegtijdige opzegging door één of beide partijen mogelijk is, heeft in de rechtsleer en rechtspraak al heel wat inkt doen vloeien (1).
Een deel van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat dergelijk opzegbeding geoorloofd is op grond van de wilsautonomie van de contractspartijen (art. 1134, eerste lid B.W.) alsmede op grond van de overweging dat de wetgever de mogelijkheid tot vroegtijdige opzegging niet uitdrukkelijk heeft uitgesloten (2).
Een andere strekking van de rechtsleer en rechtspraak is van oordeel dat een dergelijke conventionele opzegmogelijkheid strijdig zou zijn met de ratio legis van de woninghuur van korte duur krachtens dewelke zowel de verhuurder als de huurder belang kan hebben om zich gedurende een bepaalde en vooraf gekende termijn te verbinden tot een huurrelatie (3).
Op grond hiervan oordeelde de vrederechter van Westerlo (4) dat een conventioneel opzeggingsrecht ten voordele van de verhuurder strijdig is met de ratio legis van de woninghuur van korte duur en als onredelijk dient gekwalificeerd te worden wanneer een woninghuuroverkomst met een duurtijd van 3 jaar reeds na 13 maanden wordt opgezegd. Aldus zou er, aldus voormelde rechtspraak, geen sprake zijn van de door de wetgever beoogde rechtszekerheid. Bovendien zou een dergelijke opzegmogelijkheid het recht op behoorlijke huisvesting gegarandeerd door artikel 23 van de Grondwet miskennen. Dit recht impliceert volgens de rechtsleer immers eveneens de woonzekerheid en bijgevolg de eliminatie van het risico op verlies van zijn woning (5).
De vrees is dat het arrest van 18 december 2015 niet zaligmakend is en allerminst het sluitstuk vormt van de bestaande discussie in de rechtsleer. Het Hof van Cassatie heeft zich immers enkel uitgesproken over de rechtsgeldigheid van een conventioneel opzegbeding ten voordele van de huurder. De discussie over de rechtsgeldigheid van dergelijk opzegbeding ten voordele van de verhuurder blijft bijgevolg open.
Bovendien heeft het Hof haar beslissing gesteund op twee elementen: de tekst van artikel 3, § 6 van de woninghuurwet en het krachtens artikel 12 van de woninghuurwet dwingende karakter. Het valt te betreuren dat Hof zich niet heeft uitgesproken over de ratio legis van de regeling voorzien in artikel 3, § 6 van de woninghuurwet. Een geldig opzegbeding dient immers bij de toepassing ervan nog steeds de toetsing van een mogelijk rechtsmisbruik in functie van de door de wetgever boogde ratio legis te doorstaan. Het laatste woord inzake deze problematiek is bijgevolg nog lang niet gezegd. Wordt vervolgd…
Voetnoten:
(1) Zie o.m. : A. VAN OEVELEN, “Kroniek van het woninghuurecht (1998-2005)”, R.W. 2005-2006, 1530.
(2) Zie o.m. J. VANBELLE, “Woninghuurcontracten van korte duur”, R.W., 1995-1996, p. 105, nr. 7 en Rb. Luik,
15 maart 2006, J.M.L.B., 2007, p. 995.
(3) Vred. Zomergem 18 januari 2008, R.W. 2008-2009, p. 887.
(4) Vred. Westerlo 16 augustus 2010, Huur 2011, p.32.
(5) Zie : M. DAMBRE en B. HUBEAU, “Woninghuur”, A.P.R., Kluwer, 2002, p. 68, nr. 154.
In de kijker – 05/09/2016
Auteur(s):
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen