Een huurder betaalt de huurwaarborg in handen van een vastgoedmakelaar, die deze verduistert. Na het faillissement van de vastgoedmakelaar heeft de huurder een vordering op de verhuurder als lasthebber.
Cass. (3e k.) AR C.17.0479.N, 26 februari 2018 (Q.B., S.B. / N.V., M.G.), Juristenkrant 2018 (weergave VERMEIR, D., MEYS, S.), afl. 368, 1 en 3; http://www.cass.be (23 maart 2018).
- DE FEITEN
Huurders sluiten een woninghuurovereenkomst af door bemiddeling van een vastgoedmakelaar die bij de contractsluiting optreedt als vertegenwoordiger van de verhuurders. De huurovereenkomst bepaalt uitdrukkelijk dat de huurders de huurwaarborg dienen over te maken aan de vastgoedmakelaar die de gelden op een geblokkeerde rekening op naam en voor rekening van de huurders moet plaatsen. De huurders overhandigen, zoals overeengekomen, de huurwaarborg aan de makelaar met het oog op de storting ervan op een geblokkeerde rekening. De makelaar plaatst de huurwaarborg evenwel niet op een geblokkeerde rekening, doch verduistert ze. Uiteindelijk wordt de makelaar failliet verklaard en vorderen de huurders bij einde van de huurovereenkomst de terugbetaling van de huurwaarborg van de verhuurders.
- DE BESLISSINGEN
2.1. De vrederechter
De vrederechter zetelend in laatste aanleg oordeelt dat de makelaar was opgetreden als lasthebber van de huurder, vermits een lasthebber rechtshandelingen stelt in naam en voor rekening van de lastgever. Het plaatsen van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening is geen verplichting van de verhuurder, maar wel van de huurder. In de mate dat de huurovereenkomst bepaalt dat de huurwaarborg door de huurder aan de makelaar overgemaakt moet worden, zodat deze laatste de waarborg kan plaatsen op een geblokkeerde rekening op naam en voor rekening van de huurders is, aldus de vrederechter, de gefailleerde makelaar de lasthebber en is de huurder de lastgever. Het betreft hier immers een rechtshandeling, namelijk het openen van een geblokkeerde rekening en storten van geld op deze rekening, die de makelaar in naam en voor rekening van de huurder verricht.
De vrederechter oordeelt op grond hiervan dat de fout van de lasthebber (makelaar) geacht begaan te zijn door de lastgever zelf (huurder) zodat de huurders de verhuurder niet kunnen aanspreken voor een fout begaan door een eigen lasthebber.
2.2. Het Hof van Cassatie
De huurders kunnen zich niet verzoenen met deze uitspraak en tekenen cassatieberoep aan. Het Hof van Cassatie herhaalt het principe dat krachtens artikel 10, § 2 van de huidige Woninghuurwet de verhuurder die in het bezit is van de huurwaarborg, deze moet plaatsen op een geïndividualiseerde rekening. Indien de verhuurder nalaat om zulks te doen, is hij gehouden tot betaling van een intrest gelijk aan de wettelijke intrest vanaf de ontvangst van de huurwaarborg.
Het Hof van Cassatie bevestigt verder dat partijen kunnen overeenkomen dat de huurder de huurwaarborg zal overhandigen aan een lasthebber, die de gelden dan moet storten op een geblokkeerde rekening. Indien een dergelijke betaling geschiedt aan de lasthebber van de verhuurder is deze betaling bevrijdend en draagt de lastgever (verhuurder) het risico van de latere insolvabiliteit van de lasthebber.
Het Hof van Cassatie oordeelt dat op grond van de conventionele regeling gesloten tussen partijen, de makelaar te beschouwen is als lasthebber van de verhuurder. De verhuurder kan bijgevolg in zijn hoedanigheid van lasthebber aangesproken worden in terugbetaling van de huurwaarborg. Het vonnis van de vrederechter werd bijgevolg vernietigd.
- SLOTOPMERKING
In plaats van een procedure op te starten voor de vrederechter had de huurder eveneens een beroep kunnen doen op de verplichte borgstelling in hoofde van de vastgoedmakelaar. Krachtens artikel 32 van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (1) is de vastgoedmakelaar verplicht de gelden en waarden die hij bewaart of beheert in het kader van de uitoefening van zijn opdracht van bemiddelaar of van beheerder van goederen te laten waarborgen. De deontologische richtlijn van 14 september 2006 betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling voorziet onder artikel 5, 3° dat de verzekerde bedragen voor de borgstelling 250.000,00 EUR per schadegeval en per verzekerde periode bedraagt. Dit is uiteraard ruim voldoende voor de recuperatie van de huurwaarborg gelijk aan twee maanden huur.
Vermeldenswaardig is ook dat het toekomstig Vlaamse Woninghuurdecreet in een nieuwe sanctie voorziet wanneer de verhuurder nalaat om de door hem ontvangen huurwaarborg te storten op een geïndividualiseerde rekening. De huurder zal dan niet alleen aanspraak kunnen maken op intresten, doch zal eveneens het bedrag van de huurwaarborg (in het toekomstige recht drie maanden huur), vermeerderd met de gekapitaliseerde intresten, mogen aanwenden als betaling van de huurprijs. De huurder moet in dat geval zelf hetzelfde bedrag plaatsen op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening.
Voetnoot:
(1) Reglement van 27 september 2006 van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BS 18 oktober 2006).
In de kijker – 05/06/2018
Auteur:
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen