De onderzoeksplicht van de vastgoedmakelaar

Bij het sluiten van een exclusieve bemiddelingsovereenkomst is een vastgoedmakelaar niet alleen gehouden tot een informatie- en raadgevingsplicht ten aanzien van de opdrachtgever, doch ook ten aanzien van de kandidaat-koper. Indien de vastgoedmakelaar hierin tekortschiet en hierdoor de verkoopovereenkomst niet wordt uitgevoerd, is hij niet gerechtigd op een commissieloon.

Gent 11 maart 2015, NJW 2016, afl. 348, 684-687, noot LAGAERT, R.

De feiten

Bij het sluiten van een exclusieve bemiddelingsovereenkomst wordt door de opdrachtgevers een informatieve vragenlijst ingevuld waarin onder meer werd gevraagd naar de onbewoonbaarverklaring van de woning of de toestand van bijzondere belastingen. Deze vragen worden door de opdrachtgevers negatief beantwoord. Ruim drie jaar na het sluiten van de bemiddelingsopdracht slaagt de vastgoedmakelaar erin om een kandidaat-koper te vinden. Bij het opmaken van de authentieke akte deelt de instrumenterende notaris aan de kopers mee dat ingevolge een ongeschiktheidsverklaring er een leegstandbelasting verschuldigd was. Geconfronteerd met dit nieuwe gegeven beslissen de kopers om af te zien van de aankoop en eisen zij het betaalde voorschot terug. Zij voelen zich misleid met betrekking tot een substantieel element van het door hen aangekochte onroerend goed. Tussen de verkopers en de kopers wordt een minnelijke regeling getroffen waarbij de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne ontbonden wordt. De betrokken vastgoedmakelaar had evenwel reeds betaling verkregen van zijn commissieloon. De opdrachtgevers menen evenwel dat de vastgoedmakelaar niet gerechtigd is op een commissieloon vermits hij tekort was geschoten in zijn onderzoeks- en informatieplicht. Zij vorderen dan ook van de vastgoedmakelaar de terugbetaling van het commissieloon. De rechtbank van eerste aanleg verklaart de vordering van de opdrachtgevers gegrond en de vastgoedmakelaar wordt bijgevolg veroordeeld tot terugbetaling van het door hem ontvangen commissieloon. De vastgoedmakelaar tekent tegen deze beslissing hoger beroep aan.

Uitspraak van het Hof

Het Hof van Beroep bevestigt de algemene principes met betrekking tot de mededelingsplicht van de opdrachtgever tegenover de makelaar, enerzijds, en de onderzoeksplicht van de vastgoedmakelaar, anderzijds. De opdrachtgever heeft tegenover de makelaar een mededelingsplicht betreffende zowel de feitelijke als de juridische gebreken van het te verkopen pand. In casu stond vast dat de opdrachtgever de makelaar bij het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht niet had ingelicht omtrent de ongeschiktheidsverklaring en de daaraan verbonden leegstandsbelasting. Evenmin was aangetoond dat de vastgoedmakelaar hiervan, ten tijde van de ondertekening van de bemiddelingsopdracht, op de hoogte was. Hiertegenover staat dat de makelaar binnen redelijke grenzen een onderzoeksplicht heeft in verband met de gegevens en mededelingen waarmee de opdrachtgever al dan niet naar voren komt. Dit houdt in, aldus het Hof van Beroep, dat de makelaar voorzichtigheidshalve en binnen redelijke grenzen het onderzoek van de door de opdrachtgever verstrekte gegevens en voorstellingen een tweede maal overdoet. Dit onderzoek dient, gezien zijn professionaliteit, grondiger te gebeuren en dit zowel m.b.t. de feitelijke als de juridische gegevens. Deze onderzoeksplicht is immers noodzakelijk om de kandidaat-kopers correct en volledig te kunnen informeren. Zulks impliceert dat de makelaar bijgevolg, los van zijn informatie- en raadgevingsplicht ten aanzien van de opdrachtgever, ook een informatieverplichting heeft ten aanzien van de kandidaat-kopers. Hij moet deze laatsten informeren over alle elementen van het onroerend goed, die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren. Deze informatieverplichting ten aanzien van de kandidaat-koper maakt eveneens deel uit van de opdracht en derhalve van de contractuele verplichtingen ten aanzien van de opdrachtgever. De taak van een vastgoedmakelaar beperkt zich bijgevolg niet enkel tot het vinden van een kandidaat-koper, doch breidt zich uit tot het correct inlichten van een kandidaat-koper na daartoe het nodige onderzoek uitgevoerd te hebben. Het Hof van Beroep oordeelt dat de vastgoedmakelaar tekort was geschoten aan zijn onderzoeksplicht, enerzijds, en de daaraan gekoppelde informatieverplichting ten aanzien van de kandidaat-kopers, anderzijds. De vastgoedmakelaar mocht zich niet steunen op de informatie, of het gebrek hieraan, uitgaande van zijn informatiegevers. Dit was, aldus het Hof, des te meer het geval waar de vastgoedmakelaar het onroerend goed reeds bijna 2,5 jaar in portefeuille had op het tijdstip dat de onderhandse verkoopovereenkomst werd gesloten. Het Hof verwijt de makelaar dat hij niet alleen op het ogenblik van het sluiten van de makelaarsovereenkomst, maar ook gedurende de lange periode van 2,5 jaar tot het ondertekenen van de verkoopovereenkomst door de kandidaat-kopers, zich niet eenmaal geïnformeerd heeft nopens de gegevens van het pand bij de bevoegde overheidsdiensten. Op basis hiervan besluit het Hof dat de vastgoedmakelaar de opdracht tot het vinden van een koper niet heeft uitgevoerd aangezien, indien de makelaar zijn opdracht naar behoren had uitgevoerd, de verkoopovereenkomst niet zou zijn gesloten met de kandidaat-kopers. De makelaar kan bijgevolg geen aanspraak maken op een commissieloon die overigens gesteund wordt op het sluiten van een inmiddels “minnelijke ontbonden” verkoopovereenkomst. De vraag of de opdrachtgevers al dan niet tekort zijn geschoten in hun mededelingsplicht is hierbij niet meer relevant, aangezien het vaststaat dat de vastgoedmakelaar tekort is geschoten aan zijn informatieplicht ten aanzien van de kandidaat-koper.

Besluit

Voormeld arrest is een bijzonder strenge toepassing van de onderzoeksplicht van de makelaar met betrekking tot de informatie die hij verkregen heeft van zijn opdrachtgever enerzijds en de informatieplicht van de makelaar ten aanzien van derden, waaronder de kandidaat-kopers anderzijds. Het Hof is in voormeld arrest van oordeel dat de vastgoedmakelaar niet alleen de verkregen informatie bij het ondertekenen van de bemiddelingsopdracht moet controleren, doch dat hij eveneens nog steeds tot verder onderzoek van deze informatie gehouden is tijdens de duurtijd van de bemiddelingsopdracht. Dit is een zeer strenge opvatting en toepassing van de onderzoeksplicht zoals deze omschreven wordt in artikel 12 van het Reglement van Plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (1). Deze bepaling uit de Plichtenleer voorziet dat de vastgoedmakelaar aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen vraagt die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van zijn opdracht. Bovendien zal, indien nodig, en binnen de grenzen van zijn mogelijkheden, de vastgoedmakelaar tot de passende verificaties overgaan zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. In voormeld arrest stelt het Hof dat deze passende verificaties niet alleen bij de ondertekening van de bemiddelingsopdracht dienen plaats te vinden, doch eveneens gedurende de ganse duurtijd van de bemiddelingsopdracht. Deze onderzoeksplicht prevaleert bijgevolg op de informatieplicht- en mededelingsplicht waaraan de opdrachtgever bij de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht gehouden is. Het Hof verwijt de vastgoedmakelaar geen correcte informatie gegeven te hebben aan de kandidaat-kopers met betrekking tot een essentieel kenmerk van het te koop gestelde onroerend goed, met name het feit dat de woning ongeschikt werd verklaard en onderworpen was aan een leegstandsbelasting. De Plichtenleer voorziet in artikel 53 met betrekking tot de informatieverstrekking over de goederen dat de vastgoedmakelaar in zijn reclame en advertenties geen personen mag misleiden met betrekking tot de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van de goederen die hij aanbiedt. Het Hof had mogelijks eveneens een inbreuk op deze bepaling uit de Plichtenleer lastens de makelaar kunnen weerhouden. Voetnoot: (1) Koninklijk besluit van 27 september 2006 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (B.S. 18 oktober 2006).

Didier Dhaenens