Overeenkomstig artikel 1742 van het B.W. wordt een huurovereenkomst niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Zulks impliceert dat bij overlijden van de verhuurder de wettelijke erfgenaam, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de overleden verhuurder en zijn langstlevende echtgenoot die het vruchtgebruik heeft, de hoedanigheid van de verhuurder krijgt.
Cass. 16 februari 2017, TBBR 217/8, p. 460 met noot van M. Higny.
- Feiten
Een echtpaar gaf in 1990 een onroerend goed in huur. Tijdens de huurovereenkomst overlijdt de man en laat hij twee erfgenamen na, zijn echtgenote en een zoon. Erfrechtelijk wordt de zoon naakte eigenaar van de helft van het gebouw terwijl de langstlevende echtgenote vruchtgebruikster wordt en tevens de volle eigendom verwerft over de andere helft. De huurder komt evenwel tekort aan zijn onderhoudsverplichtingen zonder dat de erfgenamen tegenover hem enige actie ondernemen. Ten gevolge hiervan wordt het aanpalend gebouw aangetast door huiszwam. De eigenaar van dit aanpalend pand stelt een vordering in tegen de erfgenamen en dit op grond van de artikelen 544, 1382 en 1386 B.W. De vordering van de naburen wordt gegrond verklaard. De zoon die naakte eigenaar is, tekent cassatieberoep aan tegen deze beslissing.
- Uitspraak van het Hof
De zoon van de overleden verhuurder stelt dat hij in zijn hoedanigheid van naakte eigenaar niet het genot had van het onroerend goed en er evenmin de bewaarder van was. Bovendien werd, aldus voormelde erfgenaam, de huurovereenkomst destijds afgesloten door zijn ouders zodat hij een derde is in deze huurovereenkomst. Tot slot stelt hij dat hij niet gehouden kan zijn tot uitvoering van grote herstellingswerken wanneer deze herstellingswerken het gevolg zijn van een gebrekkig onderhoud in hoofde van de vruchtgebruiker of in hoofde van een derde, met name de huurder. Het Hof van Cassatie volgt deze stelling evenwel niet en herhaalt het principe voorzien in artikel 1742 B.W.: De huurovereenkomst wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. In de regel is een huurovereenkomst bijgevolg niet intuitu personae gesloten. Zulks heeft tot gevolg dat de erfgenamen, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de verhuurder niet als derden m.b.t. de huurovereenkomst kunnen beschouwd worden, doch wel de hoedanigheid verwerven van verhuurder. Het Hof van Cassatie bevestigt verder in het tussengekomen arrest dat bij opsplitsing in naakte eigendom en vruchtgebruik n.a.v. het overlijden van een verhuurder, de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar de hoedanigheid van verhuurder verwerven ook al heeft de naakte eigenaar niet het genot van het verhuurde goed en is hij evenmin de bewaarder van dit goed.
- De toekomstige regeling in het Vlaams Huurdecreet
De wettelijke regeling zoals voorzien in artikel 1742 B.W. kan in de praktijk bij het overlijden van de huurder tot moeilijkheden leiden. In sommige gevallen kunnen niet alle erfgenamen op korte termijn teruggevonden worden, zijn er geen erfgenamen of wordt de nalatenschap door de erfgenamen verworpen. Het gevolg van artikel 1742 B.W. is dat de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder evenwel niet ontbonden wordt en bijgevolg de verhuurder bij een woninghuurovereenkomst niet op korte termijn over het gehuurde pand opnieuw kan beschikken (met uitzondering van de huur aangegaan voor de duur van de langstlevende huurder). De woninghuur is krachtens artikel 12 van de woninghuurwet immers grotendeels van dwingend recht, zodat door de verhuurder slechts een einde kan gesteld aan de huurovereenkomst overeenkomstig de bepalingen van artikel 3 van de woninghuurwet. Het toekomstig Vlaams huurdecreet zal hierin enigszins verandering brengen. In artikel 43, § 1 voorziet het ontwerp van Vlaams huurdecreet immers dat de huurovereenkomst nog steeds niet ontbonden wordt door de dood van de verhuurder. Het ontwerp van Vlaams huurdecreet stelt in artikel 43, § 2 echter dat in geval van overlijden van de laatste huurder, de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Indien de huurovereenkomst van rechtswege wordt beëindigd door de erfgenamen van de huurder, is een vergoeding gelijk aan één maand huur aan de verhuurder verschuldigd. Bovendien voorziet het ontwerp dat bij gebreke aan ontruiming tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, de verhuurder bij de bevoegde vrederechter de aanstelling van een curator kan vorderen. De rechter zal ter plaatse een beschrijving maken van het huisraad, alsook van het geld en de roerende waarden die ter plaatse gevonden worden. Deze gelden en roerende waarden worden aan de aangestelde curator toevertrouwd. De curator kan de hem toevertrouwde voorwerpen geheel of ten dele te gelde maken, hetzij in de openbare verkoping, hetzij uit de hand en zulks na een termijn van dertig dagen te rekenen vanaf zijn aanwijzing, behoudens indien door de rechter een kortere termijn werd voorzien. De bevoegdheden van de curator nemen een einde als de erfgenamen of de algemene legatarissen of legatarissen onder algemene titel die de nalatenschap aanvaarden, zich hebben bekend gemaakt en de curator vergoeden voor eventuele openstaande kosten. Na beëindiging van de opdracht van de curator beslist de rechter over het eventuele positieve saldo en de huurwaarborg. Het initiatief genomen door de Vlaamse wetgever is alleszins een stap in de goede richting.
Didier Dhaenens
© 2017 Wolters Kluwer – www.ImmoSpector.be Datum : 13/02/2018