warning icon
YOUR BROWSER IS OUT OF DATE!

This website uses the latest web technologies so it requires an up-to-date, fast browser!
Please try Firefox or Chrome!

CATEGORY ARCHIVES


GEEN CATEGORIE

 De federale wetgever heeft bij wet d.d. 31 mei 2017 (B.S. 9 juni 2017) een verzekeringsplicht van de 10-jarige burgerlijke aansprakelijkheid voorzien voor aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector.

 Tot op heden waren enkel veiligheidscoördinatoren en architecten verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan.

 Dit zorgde voor discriminatie vermits tot voor de wet van 21 mei 2017 aannemers niet verplicht waren om hun aansprakelijkheid te verzekeren.

 De wetgever is tegemoet aangekomen aan deze discriminatie, zij het wel dat de verplichte verzekering een relatief beperkte draagwijdte heeft.

 De verzekeringsplicht geldt ten aanzien van aannemers, architecten en  andere dienstverleners in de bouwsector andere dan bouwpromotoren die in volledige onafhankelijkheid immateriële prestaties verrichten voor rekening van een derde en hierbij rechtstreeks of onrechtstreeks een vergoeding ontvangen.  Een voorbeeld van deze laatste categorie zou een studiebureau kunnen zijn.

 Het toepassingsgebied van de nieuwe wet is zoals gezegd eerder beperkt. De verzekeringsverplichting geldt immers enkel maar voor woningen, d.w.z. gebouwen hoofdzakelijk bestemd voor bewoning door een gezin of een alleenstaande.  Industriële gebouwen, kantoren, overheidsgebouwen en handelspanden vallen bijgevolg buiten het toepassingsgebied van deze wet. 

De verplichte verzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 1792 en 2270 B.W. , doch is beperkt tot de soliditeit , stabiliteit ….. Inbreuken begaan door de aannemer, de andere dienstverlener in de bouwsector of de architect op de bepalingen van deze wet worden gesanctioneerd met een strafrechtelijke geldboete van € 26,00 tot € 10.000,00 (vermenigvuldigen met 8).

 Andere aansprakelijkheden in hoofde van de aannemer, zoals deze voor lichte verborgen gebreken die bijgevolg de stabiliteit en de stevigheid van het gebouw niet in gedrang brengen, vallen bijgevolg buiten het toepassingsgebied van de verplichte aansprakelijkheidsverzekering.

 Worden eveneens uitgesloten:

 1°        De schade ingevolge radioactiviteit;

2°        De schade voortvloeiend uit lichamelijke letsels ingevolge blootstelling aan wettelijk verboden producten;

3°        De schade van esthetische aard;

4°        De zuivere immateriële schade;

5°        De zichtbare schade of schade die door de verzekerde is gekend op het moment van de voorlopige oplevering of die rechtstreeks volgt uit fouten, gebreken of wanprestaties door hem gekend op het moment van voormelde oplevering;

6°        De schade ingevolge niet-accidentele pollutie;

7°        De meerkosten voortvloeiende uit de wijzigingen en/of verbeteringen aan de woning na schadegeval;

8°        De materiële en immateriële schade lager dan € 2.500,00 (indexeerbaar aan de ABEX-index).

 Uiteraard zijn de uitsluitingen zoals bepaald in de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen eveneens van toepassing.

 De dekking van de aansprakelijkheid in de verzekeringsovereenkomst mag niet lager zijn dan € 500.000,00 in geval de waarde van de wederopbouw van het gebouw bestemd voor bewoning € 500.000,00 overstijgt. Indien de waarde van de wederopbouw van de woning van het gebouw bestemd voor bewoning minder bedraagt dan € 500.000,00 mag de dekking niet lager zijn dan de waarde van de wederopbouw.

 Deze verplichte aansprakelijkheidspolis kan onderschreven worden ofwel onder de vorm van een jaarpolis, ofwel onder de vorm van een polis per project. Deze verzekeringen kunnen deel uitmaken van een globale verzekering onderschreven voor rekening van alle verzekeringsplichtigen die op een bepaalde werf moeten optreden.  In geval van globale verzekering zijn alle betrokkenen die gedekt worden door deze globale verzekering vrijgesteld van een individuele verzekering voor het project.

 Vermits het gaat om een verplichte verzekering heeft de wetgever eveneens in controle voorzien. Alvorens enig onroerend werk aan te vatten, dienen de aannemers en de andere dienstverleners in de bouwsector een verzekeringsattest te overhandigen aan de bouwheer, de architect en aan de RSZ.  Wanneer het onroerend werk gefinancierd wordt d.m.v. een kredietovereenkomst dient de kredietgever na te gaan of de architecten, de aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector op de betrokken werf voldaan hebben aan hun verzekeringsplicht.  Zulks impliceert dat de bouwheer de verzekeringsattesten dient te overhandigen aan de kredietgever. 

 Bovendien zijn de politieambtenaren van de lokale en federale politie bevoegd om toezicht te houden op de toepassing van de wet en bijgevolg gerechtigd om het verzekeringsattest op te vragen.

 Inbreuken begaan door de aannemer, de andere dienstverlener in de bouwsector of de architect op de bepalingen van deze wet worden gesanctioneerd met een strafrechtelijke geldboete van € 26,00 tot € 10.000,00 (vermenigvuldigen met 8).

 Tot slot voorziet de wet dat in geval van overdracht van de zakelijke rechten voor afloop van de periode van dekking van de 10-jarige burgerlijke aansprakelijkheid de instrumenterende notaris zich ervan vergewist dat de titularis van het zakelijk recht het verzekeringsattest overhandigt aan de verkrijger.

 Deze nieuwe wet treedt in werking op 1 juli 2018.

 Als besluit mag gesteld worden dat de verplichte verzekering op zich goed bedoeld is maar dat het voorwerp van de verplichte verzekering te beperkt is om consumenten tegen (ver)bouwperikelen op een afdoende en volledige wijze te beschermen.

  

Didier DHAENENS

Advocaat-vennoot bij

DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN

te Antwerpen

 


Overeenkomstig artikel 1742 van het B.W. wordt een huurovereenkomst niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Zulks impliceert dat bij overlijden van de verhuurder de wettelijke erfgenaam, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de overleden verhuurder en zijn langstlevende echtgenoot die het vruchtgebruik heeft, de hoedanigheid van de verhuurder krijgt.

Cass. 16 februari 2017, TBBR 217/8, p. 460 met noot van M. Higny.

  1. Feiten

Een echtpaar gaf in 1990 een onroerend goed in huur. Tijdens de huurovereenkomst overlijdt de man en laat hij twee erfgenamen na, zijn echtgenote en een zoon. Erfrechtelijk wordt de zoon naakte eigenaar van de helft van het gebouw terwijl de langstlevende echtgenote vruchtgebruikster wordt en tevens de volle eigendom verwerft over de andere helft. De huurder komt evenwel tekort aan zijn onderhoudsverplichtingen zonder dat de erfgenamen tegenover hem enige actie ondernemen. Ten gevolge hiervan wordt het aanpalend gebouw aangetast door huiszwam. De eigenaar van dit aanpalend pand stelt een vordering in tegen de erfgenamen en dit op grond van de artikelen 544, 1382 en 1386 B.W. De vordering van de naburen wordt gegrond verklaard. De zoon die naakte eigenaar is, tekent cassatieberoep aan tegen deze beslissing.

 

  1. Uitspraak van het Hof

De zoon van de overleden verhuurder stelt dat hij in zijn hoedanigheid van naakte eigenaar niet het genot had van het onroerend goed en er evenmin de bewaarder van was. Bovendien werd, aldus voormelde erfgenaam, de huurovereenkomst destijds afgesloten door zijn ouders zodat hij een derde is in deze huurovereenkomst. Tot slot stelt hij dat hij niet gehouden kan zijn tot uitvoering van grote herstellingswerken wanneer deze herstellingswerken het gevolg zijn van een gebrekkig onderhoud in hoofde van de vruchtgebruiker of in hoofde van een derde, met name de huurder. Het Hof van Cassatie volgt deze stelling evenwel niet en herhaalt het principe voorzien in artikel 1742 B.W.: De huurovereenkomst wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. In de regel is een huurovereenkomst bijgevolg niet intuitu personae gesloten. Zulks heeft tot gevolg dat de erfgenamen, algemeen legataris of legataris onder algemene titel van de verhuurder niet als derden m.b.t. de huurovereenkomst kunnen beschouwd worden, doch wel de hoedanigheid verwerven van verhuurder. Het Hof van Cassatie bevestigt verder in het tussengekomen arrest dat bij opsplitsing in naakte eigendom en vruchtgebruik n.a.v. het overlijden van een verhuurder, de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar de hoedanigheid van verhuurder verwerven ook al heeft de naakte eigenaar niet het genot van het verhuurde goed en is hij evenmin de bewaarder van dit goed.

 

  1. De toekomstige regeling in het Vlaams Huurdecreet

De wettelijke regeling zoals voorzien in artikel 1742 B.W. kan in de praktijk bij het overlijden van de huurder tot moeilijkheden leiden. In sommige gevallen kunnen niet alle erfgenamen op korte termijn teruggevonden worden, zijn er geen erfgenamen of wordt de nalatenschap door de erfgenamen verworpen. Het gevolg van artikel 1742 B.W. is dat de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder evenwel niet ontbonden wordt en bijgevolg de verhuurder bij een woninghuurovereenkomst niet op korte termijn over het gehuurde pand opnieuw kan beschikken (met uitzondering van de huur aangegaan voor de duur van de langstlevende huurder). De woninghuur is krachtens artikel 12 van de woninghuurwet immers grotendeels van dwingend recht, zodat door de verhuurder slechts een einde kan gesteld aan de huurovereenkomst overeenkomstig de bepalingen van artikel 3 van de woninghuurwet. Het toekomstig Vlaams huurdecreet zal hierin enigszins verandering brengen. In artikel 43, § 1 voorziet het ontwerp van Vlaams huurdecreet immers dat de huurovereenkomst nog steeds niet ontbonden wordt door de dood van de verhuurder. Het ontwerp van Vlaams huurdecreet stelt in artikel 43, § 2 echter dat in geval van overlijden van de laatste huurder, de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Indien de huurovereenkomst van rechtswege wordt beëindigd door de erfgenamen van de huurder, is een vergoeding gelijk aan één maand huur aan de verhuurder verschuldigd. Bovendien voorziet het ontwerp dat bij gebreke aan ontruiming tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, de verhuurder bij de bevoegde vrederechter de aanstelling van een curator kan vorderen. De rechter zal ter plaatse een beschrijving maken van het huisraad, alsook van het geld en de roerende waarden die ter plaatse gevonden worden. Deze gelden en roerende waarden worden aan de aangestelde curator toevertrouwd. De curator kan de hem toevertrouwde voorwerpen geheel of ten dele te gelde maken, hetzij in de openbare verkoping, hetzij uit de hand en zulks na een termijn van dertig dagen te rekenen vanaf zijn aanwijzing, behoudens indien door de rechter een kortere termijn werd voorzien. De bevoegdheden van de curator nemen een einde als de erfgenamen of de algemene legatarissen of legatarissen onder algemene titel die de nalatenschap aanvaarden, zich hebben bekend gemaakt en de curator vergoeden voor eventuele openstaande kosten. Na beëindiging van de opdracht van de curator beslist de rechter over het eventuele positieve saldo en de huurwaarborg. Het initiatief genomen door de Vlaamse wetgever is alleszins een stap in de goede richting.

Didier Dhaenens

© 2017 Wolters Kluwer – www.ImmoSpector.be Datum : 13/02/2018

 


Een feitelijk samenwonende medehuurder die zich hoofdelijk verbonden heeft, kan zonder de medewerking van de andere medehuurder en door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, uit het contract stappen ongeacht de rechten van de andere medehuurder.

Rb. Limburg (afd. Hasselt) 4 november 2014, RW 2016-17, 790-793.

De feiten

Een eigenaar verhuurt een appartement aan een gehuwd koppel onder toepassing van de woninghuurwetgeving. Beide huurders ondertekenen de huurovereenkomst en verbinden zich hoofdelijk tot naleving van alle verplichtingen verbonden aan de huurovereenkomst. Na de beëindiging van de relatie verlaat één van de medehuurders het gehuurde appartement en zegt de huurovereenkomst op grond van artikel 3, § 5 van de Woninghuurwet op. De andere medehuurder blijft het gehuurde appartement verder bewonen.

De achtergebleven medehuurder blijft in gebreke om haar huurverplichtingen na te leven. De huurachterstal stapelt zich op, zodat de verhuurder verplicht is zich tot de vrederechter te richten teneinde de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te verkrijgen. De verhuurder stelt deze vordering echter in zowel tegen de zittende huurder altegen de oorspronkelijke medehuurder die ingevolge opzegging het appartement al geruime tijd verlaten had en bijgevolg niet aan de oorsprong lag van de geaccumuleerde huurachterstel.

Deze medehuurder betwist dat hij nog gehouden kon zijn in betaling van huurachterstallen die hun oorsprong vonden na de opzeg.

De beslissing

In eerste aanleg verklaart de vrederechter de vordering ongegrond ten aanzien van de oorspronkelijke medehuurder die tussentijds de huurovereenkomst had opgezegd. De rechter is van oordeel dat partijen gebonden waren door een huurovereenkomst onderworpen aan de Woninghuurwet die dwingende bepalingen bevat ten voordele van de huurders, o.a. inzake opzeg.

Het hoofdelijkheidsbeding voorzien in de huurovereenkomst vindt haar oorzaak enkel in de huurovereenkomst, zodat het wegvallen van deze huurovereenkomst door opzeg eveneens het wegvallen van het beding impliceert. Hetzelfde geldt met betrekking tot de op de huurovereenkomst gebaseerde verplichtingen. Deze vallen eveneens weg, behalve de verplichtingen die tot en met de datum van afloop van de opzeg verworven waren.

De verhuurder is het niet eens met deze uitspraak en tekent hoger beroep aan. Hij stelt dat, gelet op de hoofdelijke gehoudenheid van de huurders, deze laatsten één ondeelbare partij vormden.

De opzegging van de huurovereenkomst door één van de medehuurders was volgens de verhuurder, mede gelet op de bedongen hoofdelijkheid, bijgevolg niet rechtsgeldig.

De verhuurder stelt dat in beginsel een huuropzegging, in geval van medehuurders, moet uitgaan van alle medehuurders opdat de huurovereenkomst een einde zou nemen. De verhuurder baseert zich dienaangaande op bepaalde rechtsleer (1).

De rechtbank van eerste aanleg te Hasselt, zetelend in graad van beroep, volgt deze stelling evenwel niet. Wanneer er verschillende huurders zijn, beschikt elke huurder over een afzonderlijk en persoonlijk recht op het betrekken van het gehele goed, gezamenlijk met de andere medehuurders. Een medehuurder kan afzien van zijn recht of dat recht kan hem ontnomen worden, zonder dat de rechten en plichten van de andere medehuurders worden aangetast.

Elke huurder kan bijgevolg opzeggen op grond van zijn individuele vrijheid waarbij de huurovereenkomst ten aanzien van de opzeggende medehuurder beëindigd wordt. Men kan diegene die het gehuurde goed zou willen verlaten niet verplichten om een aandeel in de huur te blijven betalen zolang andere medehuurders er zouden blijven. De opzegging kent, wat de opzeggende huurder betreft, haar normale gevolgen (2).

Met betrekking tot de woninghuurwetgeving is de mogelijkheid voor de huurder om op elk ogenblik de huurovereenkomst aangegaan voor negen jaar op te zeggen van dwingend recht en kan bijgevolg deze mogelijkheid contractueel niet worden uitgesloten of beperkt. De hoofdelijke en feitelijke samenwonende medehuurder kan bijgevolg niet alleen, zonder medewerking van de andere medehuurder, een einde maken aan de huurovereenkomst doch kan wel uit het contract stappen door gebruik te maken van het opzeggingsrecht krachtens artikel 3, § 5 Woninghuurwet, zonder dat dit de rechten aantast van de andere medehuurder die het gehuurde pand blijft betrekken (3).

De rechtbank zetelend in graad van beroep bevestigt bijgevolg de uitspraak van de vrederechter en oordeelt dat de medehuurder die tussentijds had opgezegd op grond van artikel 3, § 5 Woninghuurwet na het verstrijken van de opzegtermijn niet langer als huurder gehouden was tot enige verplichting uit de huurovereenkomst. De hoofdelijkheid zoals bedongen in de huurovereenkomst doet geen afbreuk aan de opzegmogelijkheid ten voordele van deze medehuurder, vermits deze opzegmogelijkheid krachtens de Woninghuurwet van dwingend recht is.

Voetnoten:

(1) Y. Merchiers, Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, 115; A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX- 4 – 4; K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.

(2) A. Pauwels en P. Raes, Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, deel 1, A – IX – 4 – 4, K. Vanhove, “Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten”, TBO 2008, 84.

(3) M. Dambre, “Benoemde overeenkomsten, Titel VIII, Huur van goederen” in Comm.Bijz.Ov., losbl.; Vred. Roeselare 15 februari 2007, T.Vred. 2009, 126.

Didier Dhaenens

Immo Spector – 21/11/2017


loading
×